Calcul de la plus-value immobilière et travaux d'électricité
Contexte de l'affaire
CAA Lyon 14 juin 2018 n°17LY00770
La plus-value immobilière réalisée par des particuliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (article 150 V du code général des impôts).
En vertu des dispositions de l'article 150 VB du même code, le prix d'acquisition est majoré :
- des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...) ou à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%,
- et des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement qui n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers. Les travaux d'amélioration viennent apporter un élément de confort nouveau
Ces travaux peuvent être déterminés de manière forfaitaire, en appliquant un abattement de 15% ou être évalués selon leur montant réel, en apportant des justificatifs.
En l'espèce, une SCI fit l'acquisition de divers biens immobiliers. Ces biens furent cédés, ce qui généra une plus-value. Pour le calcul de celle-ci, la société prit en considération divers travaux, dont des travaux de remplacement complet de l'installation électrique. L'administration rehaussa le montant de la plus-value imposable, en considérant que ces travaux ne pouvaient venir en majoration du prix d'acquisition.
La cour administrative d'appel remet en cause la position de l'administration. En effet, pour elle, les travaux litigieux doivent être regardés comme ayant pour objet d'apporter des éléments de confort nouveau et peuvent être pris en considération pour le calcul de la plus-value.
Extraits de l'arrêt
13. M. et Mme B... demandent que soient prises en compte trois factures " BTCI " relatives à des travaux effectués dans les cuisines au " 1er étage " et au " 2ème étage " de l'immeuble. Toutefois, deux de ces factures comportent le même numéro et sont par conséquent peu probantes. Ces deux factures ne sont pas corroborées par d'autres pièces justificatives telles qu'une preuve de paiement et ne peuvent donc être prises en compte. Les trois factures se rapportent en outre à de simples travaux de réparation et d'entretien qui ne peuvent être regardés, faute de précision supplémentaire, comme ajoutant des équipements ou des éléments de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Deux factures " SARL X ", d'un montant toutes taxes comprises identique de 3 460 euros pour le " remplacement complet de l'installation électrique de l'appartement " des lots n° 15 et n° 13 comportent également des numéros identiques et ne sont pas non plus corroborées par d'autre pièces. Par ailleurs, les factures " peinture décorations " comportent de nombreuses anomalies. Ainsi, l'identité de l'entreprise est inconnue au registre du commerce et des sociétés, le numéro SIRET mentionné n'est pas valable, tandis que l'identité de l'artisan est inconnue des services fiscaux. Dès lors, faute d'être corroborées par d'autres pièces justificatives, ces factures ne peuvent pas davantage être regardées comme justifiant de manière probante des dépenses venant majorer le prix d'acquisition. Enfin, les factures émises par la société Y ont déjà été prises en compte au stade de la proposition de rectification.
14. En revanche, s'agissant de la facture " SARL X ", d'un montant de 3 668,75 euros, se rapportant au lot n° 9, pour le " remplacement complet de l'installation électrique de l'appartement ", l'administration se borne à affirmer que de tels travaux ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Toutefois, de tels travaux doivent être regardés comme ayant pour objet d'apporter des équipements nouveaux ou mieux adaptés aux conditions modernes de vie et sont donc des travaux d'amélioration. M. et Mme B... sont donc fondés à demander que le prix d'acquisition de ce lot soit majoré de ce montant.
Commentaire de LégiFiscal
La cour administrative d'appel de Lyon vient apporter des précisions salutaires concernant la notion de travaux d'amélioration.
Ainsi, si des travaux de réparation électriques ne peuvent entrer dans cette catégorie, il n'en est pas de même pour le remplacement complet de l'installation électrique.