Loi Robien, démembrement de propriété et responsabilité du notaire
Contexte de l'affaire
CA Angers 3 juillet 2018 n°16/01099
En vertu de la loi Robien, les contribuables réalisant un investissement locatif neuf ou assimilé pouvaient bénéficier d'un dispositif d'amortissement permettant de déduire partiellement de ses revenus fonciers le montant de l'investissement effectué.
Ce régime ne s'applique pas en cas de démembrement de propriété, sauf si celui-ci est consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Lorsque le démembrement intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en question.
Ces règles concernent à la fois les immeubles détenus en direct et les parts de sociétés immobilières translucides.
En l'espèce, des époux louaient des immeubles dans le cadre de la loi Robien, par l'intermédiaire d'une SCI. Ils procédèrent à la donation-partage de la nue-propriété des titres de la SCI à leurs deux enfants, ce qui entraîna la remise en cause, par l'administration, de l'avantage fiscal. Ils sollicitèrent une indemnisation de leur préjudice par leur notaire, estimant avoir été mal conseillés. Celui-ci mit en oeuvre en effet la donation partage, afin de réduire le montant des droits de mutation à titre gratuit.
Le TGI de Laval firent droit à leur demande et condamna la SCP du notaire de leur verser la somme de 279.700 euros. Le tribunal considéra ainsi que le professionnel du droit ne pouvait ignorer le fait que les époux comptaient bénéficier de la déduction Robien lorsqu'ils réalisèrent leur investissement et que l'opération litigieuse allait leur faire perdre le bénéfice de celle-ci. Le montant du préjudice fut évalué à 75% du du total des avantages fiscaux perdus, du fait de la perte de chance d'avoir pu choisir entre deux situations aux conséquences fiscales différentes.
La Cour d'appel confirme le jugement du Tribunal de grande instance. En effet, pour elle, le notaire aurait du éclairer ses clients sur la portée juridique et fiscale de la donation-partage et au besoin, devait les en dissuader au regard de l'ensemble des implications fiscales, au delà de la simple exonération de droits de mutation qui leur était apparue attractive. En outre, il n'avait pas demandé à ses clients des informations concernant les dispositifs fiscaux en cours et n'avait pas réclamé les déclarations 2072.
Extraits de l'arrêt
Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.
Il doit informer clairement et complètement ses clients sur les incidences fiscales de l'acte.
Il importe peu que Me M. n'ait pas conseillé la donation-partage et que ce soit M. et Mme M., ayant pour perspective la possibilité de transmission de leur patrimoine à leurs filles exonérée de droits de mutation, qui soient à l'origine de ce projet.
Dès lors que le notaire était sollicité pour dresser l'acte de donation-partage, il était tenu d'éclairer ses clients sur sa portée juridique et fiscale et au besoin, il devait les en dissuader au regard de l'ensemble des implications fiscales, au delà de la simple exonération de droits de mutation qui leur était apparue attractive.
Pour ce faire, il appartenait à Me M. de réunir les informations utiles pour pouvoir délivrer une information suffisante aux époux M..
Le jugement déféré relève à juste titre que Me M. était le notaire habituel des époux M. et avait reçu l'acte d'acquisition de l'immeuble du [...] ainsi que les deux actes de prêts immobiliers souscrits par actes authentiques lesquels avaient notamment pour objet la construction d'appartements à usage locatif, ce qui aurait dû inciter Me M. à vérifier par précaution s'il n'existait pas de dispositif fiscal en cours susceptible d'être remis en cause par le démembrement de la propriété des parts.
Commentaire de LégiFiscal
Cet arrêt montre l'ampleur de l'obligation de conseil pesant sur les professionnels du droit et du chiffre (notaires, experts-comptables, avocats). Ces derniers doivent ainsi faire preuve d'une vigilance accrue.
Ainsi, ce qui est reproché au notaire, en l'espèce, est sa négligence et non le fait de dispenser des informations fausses. Il aurait du regarder les conséquences fiscales du montage entrepris.