Valeur locative d'un immeuble industriel pris en crédit bail

Contexte de l'affaire

CE 18 juillet 2018 n°414120

La CFE et la taxe foncière ont pour assiette la valeur locative des propriétés bâties et non bâties (logements, biens commerciaux et industriels, terrains....).

Pour les locaux industriels, la valeur locative est égale au produit entre le prix de revient des immobilisations imposables (valeur d'inscription au bilan), tel qu'il ressort du bilan de l'entreprise,et des taux variant selon la nature du bien à évaluer et sa date d'acquisition ou de construction (article 1499 du CGI). Il s'agit de la méthode comptable.

Néanmoins, selon l'article 1499-0A, lorsque ces biens sont pris en crédit bail et acquis par le crédit preneur, leur valeur locative ne peut pas, pour les impositions établies au titre des années suivant l'acquisition, être inférieure à celle retenue au titre de l'année d'acquisition. Il s'agit en fait d'une valeur locative "plancher".

En l'espèce, une société avait exercé l'option d'achat prévue par un contrat de crédit-bail qu'elle avait conclu avec une communauté de commune, acquérant ainsi un terrain et un bâtiment à usage industriel.  A l'issue d'une vérification de sa comptabilité, l'administration fiscale réévalua ses bases d'imposition à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises au titre des années postérieures à 2012, en estimant qu'elles devaient être déterminées, en application de la méthode comptable prévue par l'article 1499 du CGI. Les juges du fond lui donnèrent raison.

Pour le Conseil d'Etat, si la valeur locative déterminée en application de l'article 1499 du code général des impôts à partir de la méthode comptable est supérieure à la valeur minimale définie par l'article 1499-0 A du code général des impôts, elle doit être retenue pour l'établissement des bases d'imposition.

Extraits de l'arrêt

4. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la valeur locative minimale applicable, à compter de 2009, à l'acquéreur de biens immobiliers industriels auprès d'un crédit-bailleur, au sens et pour l'application de l'article 1499-0 A du code général des impôts, est la valeur locative qui devait être effectivement retenue l'année de l'acquisition pour l'imposition du crédit-bailleur, y compris dans le cas où ce précédent propriétaire relevait, lors de l'acquisition, des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, sous réserve des omissions d'imposition éventuellement constatées chez ce dernier. Toutefois, les dispositions dérogatoires de l'article 1499-0A du code général des impôts ne trouvent à s'appliquer que dans l'hypothèse où la valeur locative plancher qu'elles instituent est supérieure à la valeur locative des immobilisations industrielles en cause déterminée, dans les conditions de droit commun prévues à l'article 1499, à partir du prix de revient de ces immobilisations pour le crédit preneur, qui correspond au montant acquitté lors de la levée d'option, majoré de la fraction hors intérêt des loyers prévus par le contrat et versés antérieurement à la levée d'option qui excède le coût de la mise à disposition du bien, ou qui, à défaut de ces éléments, s'entend de la différence entre, d'une part, la valeur du bien au moment de la signature du contrat de crédit-bail et d'autre part, le total des dotations aux amortissements qui auraient été enregistrées si le bien avait été acquis dès ce moment, au regard notamment des engagements hors bilan. Si la valeur locative déterminée en application de l'article 1499 du code général des impôts à partir du prix de revient ainsi établi est supérieure à la valeur minimale définie par l'article 1499-0 A du code général des impôts, elle doit être retenue pour l'établissement  des bases d'imposition.

5. En jugeant que l'administration avait légalement pu retenir, pour établir les bases d'imposition des années postérieures à l'acquisition par le crédit-preneur des biens immobiliers industriels en litige, la valeur locative résultant de l'application de la méthode de l'article 1499 du code général des impôts au prix de revient d'origine du bien pour le crédit-bailleur, tel que mentionné initialement par le contrat de crédit-bail, alors qu'il convenait de retenir soit la valeur locative effectivement retenue l'année de l'acquisition pour l'imposition du crédit-bailleur, lequel était une collectivité publique non soumise aux obligations prévues à l'article 53 A du code général des impôts, soit celle qui résulte de l'application des règles de l'article 1499 au prix de revient de l'immobilisation pour le crédit-preneur dans les conditions indiquées au point 4, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. 

Commentaire de LégiFiscal

Le Conseil d'Etat que la méthode de la valeur locative plancher est dérogatoire et la méthode de l'article 1499 est de droit commun.