Baisse de valeur locative d'un bien occupé illégalement et dégradé
Contexte de l'affaire
CE 4 juillet 2018 n°407320
La base de la taxe foncière, de la taxe d'habitation et de la CFE est constituée de la valeur locative des biens immobiliers.
Pour les logements, celle-ci est calculée par comparaison avec celle de locaux de référence situés dans la commune, choisis pour chaque nature ou catégorie de locaux. Pour les locaux commerciaux, on appliquera une grille tarifaire prenant en compte la nature, la destination, l'utilisation, les caractéristiques physiques, la situation et la consistance de la propriété.
Certains événements peuvent modifier la valeur locative, en changeant les caractéristiques physiques ou environnementales.
En l'espèce, le parking d'un ensemble immobilier à usage commercial avait été illégalement occupé à plusieurs reprises et pendant plusieurs semaines et ces occupations ont été accompagnées de nombreux actes de vandalisme commis à l'intérieur et à l'extérieur des locaux. Le propriétaire fit une demande de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, qui fut rejetée par l'administration et par les juges du fond.
Le Conseil d'Etat, quand à lui, considère que l'occupation illégale des lieux assortie de dégradations significatives peut être qualifiée de changements des caractéristiques physiques ou d'environnement, devant être pris en compte pour le calcul de la valeur locative.
Extraits de l'arrêt
2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1516 du même code : " Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés (...) ". Aux termes du 1 du I de l'article 1517 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur, issue de l'article 85 de la loi du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 : " Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ".
3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le parking de l'ensemble immobilier de la SCI X a été illégalement occupé à plusieurs reprises et pendant plusieurs semaines en février, mai, août et septembre 2013 puis en mai 2015 et que ces occupations ont été accompagnées de nombreux actes de vandalisme commis à l'intérieur et à l'extérieur des locaux. Le tribunal administratif de Strasbourg a commis une erreur de droit en jugeant que de telles occupations illégales, récentes et répétées, assorties de dégradations significatives du bâtiment en cause, ne pouvaient être au nombre des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative de l'immeuble de la SCI X au titre des années 2014 et 2015 en application des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts citées au point 2. La société requérante est donc fondée à demander l'annulation de ce jugement en tant qu'il rejette sa demande de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de son pourvoi.
Commentaire de LégiFiscal
Arrêt qui peut intéresser les propriétaires dont les locaux sont illégalement occupés et dégradés. Ils pourront ainsi demander de bénéficier d'une réduction de leurs impôts locaux.