Réévaluation libre des actifs dans une SCI soumise à l'IR

Contexte de l'affaire

CE 19 septembre 2018 n°409864

Les actifs sont en principe inscrits au bilan d'une entreprise selon leur valeur historique. Néanmoins, ils peuvent être librement réévalués afin de prendre en compte leur valeur actuelle.

Cette réévaluation a notamment un impact au niveau du calcul des amortissements et des plus-values.

En l'espèce, une SCI A soumise à l'IR et exerçant une activité de location d'immeuble procéda à une réévaluation de ses actifs, qui fut intégrée en réserve. L'intégralité des parts de la société A fut ensuite acquise par une SCI B ayant opté pour l'IS et appartenant aux anciens associés de A.

En vertu des dispositions de l'article 238 bis K, la société B fut imposée sur le résultat de la société A lui revenant et déterminé selon les règles de l'IS.

La société B fit l'objet d'un contrôle fiscal et l'administration mit à sa charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés. Le service remit notamment en cause les amortissements pratiqués par la SCI A sur la base de la valeur réévaluée de ses actifs, amortissements qui eurent un impact sur l'impôt dû par B du fait de la translucidité fiscale.

Les juges du fond rejetèrent la demande de la société tendant à la réduction de cette imposition supplémentaire et le Conseil d'Etat leur donne raison.

En effet, pour lui, la réévaluation libre d'actifs réalisée par une SCI soumise à l'IR et dont les associés sont des personnes physiques non soumises à l'impôt sur les sociétés est dépourvue de conséquences fiscales.

En effet, la société A, qui n'avait pas opté pour l'impôt sur les sociétés et dont aucun des associés n'était soumis à l'impôt sur les bénéfices, n'était pas tenue, au cours de l'exercice au titre duquel elle procéda à une réévaluation de ses actifs, d'établir une comptabilité commerciale pour la détermination des revenus imposables de ses associés.

Ainsi, les amortissements aurait du être calculés sur la base de la valeur d'origine des immeubles.

Extraits de l'arrêt

3. Aux termes, d'autre part, de l'article L. 123-18 du code du commerce : " A leur date d'entrée dans le patrimoine de l'entreprise, les biens acquis à titre onéreux sont enregistrés à leur coût d'acquisition, les biens acquis à titre gratuit à leur valeur vénale et les biens produits à leur coût de production. / (...) La plus-value constatée entre la valeur d'inventaire d'un bien et sa valeur d'entrée n'est pas comptabilisée. S'il est procédé à une réévaluation de l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, l'écart de réévaluation entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable ne peut être utilisé à compenser les pertes ; il est inscrit distinctement au passif du bilan ". 

4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société A qui n'avait pas opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés et dont aucun des associés n'était soumis à l'impôt sur les bénéfices, n'était pas soumise, au cours de l'exercice 2010 au titre duquel elle a procédé à une réévaluation de ses actifs, à l'obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la détermination des revenus imposables de ses associés. Par suite, la cour a pu, sans commettre d'erreur de droit, juger que cette société ne pouvait se prévaloir des dispositions précitées de l'article L. 123-18 du code de commerce.

5. La cour a également jugé qu'en l'absence de taxation de l'écart de réévaluation des immeubles effectuée en 2010, le surplus des amortissements dû à cette réévaluation ne pouvait être déductible des résultats constatés en 2011 et 2012. Il résulte néanmoins de ce qui a été dit au point 4 que si la société A a entendu procéder à une réévaluation de ses actifs en 2010, une telle décision est dépourvue de conséquence sur le plan fiscal. Dès lors, si la société A a déclaré, à compter du 1er janvier 2011, ses résultats selon les règles applicables aux bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés en application de l'article 238 bis K du code général des impôts, dans la mesure où la société B avait opté pour le régime des sociétés de capitaux, elle pouvait seulement déduire des amortissements calculés sur la base de la valeur d'origine des immeubles, et non sur la base de la valeur résultant de la réévaluation effectuée en 2010. Ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges du fond et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'arrêt attaqué dont il justifie le dispositif.

Commentaire de LégiFiscal

Même si la SCI A était tenue d'établir une comptabilité commerciale lorsqu'elle était détenue par une société soumise à l'IS (article 238 bis K du CGI qui dispose que la quote-part de résultat revenant à une société soumise à l'IS doit être déterminée selon les règles de l'IS), ce n'était pas le cas lorsqu'elle procéda à la réévaluation de ses actifs.

Ainsi, les amortissements futurs devait être déterminés selon la valeur historique des immeubles car la réévaluation n'avait pas de conséquence fiscale.