Calcul des plus-values immobilières et matériaux acquis par le contribuable: le Conseil d'Etat se prononce

Contexte de l'affaire

CE 12 octobre 2018 n°421677

La value immobilière des particuliers imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (article 150 V du CGI).

Ce dernier doit être majoré :

- des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...) ou à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%,

- des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement n'ayant pas été déduits des revenus fonciers (en particulier les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction).

Ces travaux peuvent être fixés forfaitairement à 15% du prix d'acquisition ou être évalués selon leur montant réel (il faut alors des justificatifs).

Les dépenses doivent être supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

En l'espèce, un investisseur fit l'acquisition d'un bien immobilier qu'il divisa en trois lots. Il réalisa alors des travaux de rénovation, puis céda deux des appartements en 2011 et conserva l'usage du troisième.

La plus-value constatée lors de la cession des biens fut minorée des travaux réalisés. L'administration remit en cause ce calcul, considérant qu'on ne pouvait prendre en compte les matériaux acquis par le contribuable auprès d'une entreprise et installés par une autre entreprise.

La Cour administrative d'appel de Lyon rejeta cet argumentaire, arguant le fait que le prix d'acquisition des matériaux et celui de leur pose puissent être pris en compte en pareil cas, lorsque les factures se rapportent effectivement à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration

Le Conseil d'Etat casse l'arrêt de la Cour. En effet, pour lui, les dispositions de l'article 150 VB font obstacle à le  cédant puisse majorer le prix d'acquisition des dépenses qu'il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise.

Extraits de l'arrêt

2. Aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. (...) / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (...) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (...) ". En application de ces dispositions, le cédant d'un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d'acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu'elles mentionnent. Il résulte cependant de la lettre même de ces dispositions qu'elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d'acquisition des dépenses qu'il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition.

3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'administration a, dans une proposition de rectification en date du 13 juin 2013, rejeté la prise en compte, dans le prix d'achat des appartements acquis en 2007 et revendus en 2011, des frais exposées par M. B... correspondant aux dépenses de matériaux destinés au chantier de rénovation de ces appartements. La cour administrative d'appel de Lyon a invalidé le refus opposé par l'administration en jugeant qu'il y avait lieu de majorer le prix d'acquisition de l'immeuble du montant des factures d'achat de matériaux supportés par le requérant pour autant qu'elles se rapportaient effectivement à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration des deux appartements considérés. En jugeant ainsi, la cour a méconnu la règle énoncée au point 2 et entaché par conséquent son arrêt d'une erreur de droit. Il s'ensuit que le ministre de l'action et des comptes publics est fondé à demander l'annulation des articles 1er à 3 de l'arrêt qu'il attaque.

Commentaire de LégiFiscal

Certains arrêts de Cours administratives d'appel (CAA Lyon 3 mai 2018 n°16LY03935, CAA Bordeaux 8 février 2018 n°15BX03667, CAA Nantes 22 janvier 2015 n°13NT02327) sont allés à l'encontre de la doctrine administrative, qui exclut le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°220).

Le Conseil d'Etat revient à une certaine orthodoxie en confirmant cette doctrine. Seuls peuvent être pris en compte les matériaux facturés par l'entreprise réalisant les travaux.