Logement vacant et charges déductibles des revenus locatifs

Contexte de l'affaire

CAA de Marseille 7 novembre 17MA03659

Le propriétaire d'un immeuble donné en location peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses qu'il a supportées durant l'année d'imposition: intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière...

En revanche, la déduction des charges relatives à un immeuble dont le contribuable se réserve la jouissance n'est pas possible.

Il n'est pas nécessaire que le bien soit loué s'il est destiné à l'être. Ainsi, il est possible de déduire les dépenses afférentes à un bien venant d'être acquis ou laissé vacant par les locataires, si le propriétaire compte le louer.

En l'espèce, les propriétaires d'un appartement qui était vacant au cours des années 2012 et 2013 avaient réalisé, durant ces années, des travaux qui furent déduits de leurs revenus fonciers. L'administration remit en cause cette déduction, au motif que l'appartement n'était pas destiné à être loué.

Les requérants produisirent  trois attestations de personnes qui déclaraient avoir visité l'appartement en cause, afin de démontrer leur volonté de louer celui-ci.

Ces arguments sont rejetés par la Cour administrative d'appel de Marseille, qui considère que les affirmations contenues dans ces attestations, rédigées dans le cadre de l'instance, ne sont ni précisées, ni corroborées par des éléments complémentaires. Ainsi, les contribuables ne justifient pas de leur volonté réelle de louer cet appartement par l'accomplissement de diligences en ce sens et doivent être regardés comme s'étant réservé sa jouissance.

Extraits de l'arrêt

2. Le II de l'article 15 du code général des impôts dispose : " Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (...) ". Selon l'article 28 du même code, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Aux termes de l'article 31 de ce code : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (...) b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (...) ". Il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l'impôt sur le revenu. Il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu'il a entendu le louer et non s'en réserver la jouissance d'apporter la preuve des diligences qu'il a accomplies pour la location de ce logement.

3. Il résulte de l'instruction que M. et Mme B... sont propriétaires d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis 44 boulevard Cassanyes à Canet-en-Roussillon, qui était vacant au cours des années 2012 et 2013. Si les requérants produisent trois attestations de personnes qui déclarent avoir visité l'appartement en cause en vue de sa location en juin 2013, en septembre 2014 et à une date qui n'est pas précisée, les affirmations contenues dans ces attestations, rédigées dans le cadre de l'instance, ne sont ni précisées, ni corroborées par des éléments complémentaires. Ainsi, M. et Mme B..., qui ne justifient pas de leur volonté réelle de louer cet appartement par l'accomplissement de diligences en ce sens, doivent être regardés comme s'étant réservé la jouissance de l'immeuble en cause pendant la période en litige. L'administration était, dès lors, fondée à remettre en cause le caractère déductible des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration déduites par M. et Mme B... à raison de cet appartement.

Commentaire de LégiFiscal

Cette solution peut intéresser les nombreux propriétaires qui réalisent des travaux dans des logements vacants (notamment pour remettre en état ceux-ci). Ils doivent détenir des éléments probants (mise en location dans une agence notamment), démontrant que l'immeuble est destiné à être loué.