Justification de l'occupation d'une résidence à titre habituel et exonération de plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

CAA Marseille 6 décembre n°17MA00121

La cession de sa résidence principale par le contribuable est exonérée de plus-value immobilière en vertu des dispositions de l'article 150 U-II du code général des impôts,

La résidence principale s'entend de la résidence effective du contribuable au jour de la cession, soit le lieu où celui-ci réside habituellement pendant la majeure partie du temps.

Celui-ci doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession. Néanmoins, la doctrine administrative admet que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai raisonnable.

Dans le cadre d'un litige, le contribuable peut être amené à apporter tous les éléments permettant de justifier qu'un logement constituait sa résidence principale. En effet, l'administration et les juges de l'impôt peuvent se baser sur un faisceau d'indices pour retenir ou non cette qualification.

En l'espèce, un couple fit l'acquisition, le 1er mars 2010, d'un terrain à bâtir pour 180.000 euros sur lequel fut édifiée une maison d'habitation comprenant 6 pièces et une piscine. Le bien immobilier fut ensuite cédé le 23 mai 2012.

L'administration remit en cause le bénéfice de l'exonération d'impôt sur la plus-value réalisée, au motif que le bien cédé ne constituait pas la résidence principale des contribuables au jour de la cession.

La Cour administrative d'appel de Marseille donne raison au service, en se fondant sur certains éléments de fait : aucune taxe d'habitation n'avait été acquittée, l'entrée dans les lieux n'a pu être réalisée avant juillet 2011, les contribuables ne sont pas en mesure de produire de factures d'électricité, la facture d'eau est imprécise, la nouvelle adresse n'a pas été communiquée aux établissements bancaires.

Extraits de l'arrêt

8. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (...) ". Doit être regardé comme résidence principale, au sens de ces dispositions, l'immeuble qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Le juge se prononce au vu de l'instruction. 

9. Il résulte de l'instruction que le 1er mars 2010, MM. A...etC... D... ont acheté pour 180 000 euros un terrain à bâtir situé 3, impasse Saint-Thomas à Agde. Ils y ont édifié une maison d'habitation comprenant six pièces et une piscine, puis ont revendu l'immeuble le 23 mai 2012, cession réalisée pour un prix de 730 000 euros. L'entrée dans les lieux n'a pu être réalisée avant juillet 2011, date de la déclaration d'achèvement des travaux. Aucune taxe d'habitation n'a été acquittée pour le bien. Pour justifier l'occupation de la maison à titre habituel et effectif, le contribuable ne produit pas davantage de justificatifs qu'en première instance, sa déclaration de revenus de l'année 2011, l'avis d'imposition de cette même année ainsi que quelques attestations. Il n'est pas en mesure de produire de factures d'électricité. La facture d'eau est insuffisamment précise et ne saurait, à elle seule et eu égard aux travaux effectués par MD..., et à l'existence d'une piscine, justifier de l'habitation réelle dans les lieux. M. D... n'a pas communiqué à ses établissements bancaires l'adresse du 3, impasse Saint-Thomas à Agde. Les documents produits sont par suite, ainsi que l'a relevé le tribunal administratif de Montpellier, insuffisants pour établir une résidence habituelle et effective au sens et pour l'application des dispositions susvisées. Dans ces conditions, M. D... n'est pas fondé à soutenir qu'il remplirait les conditions prévues pour être exonéré par les plus values de cession à raison de la vente réalisée le 23 mai 2012. 

Commentaire de LégiFiscal

La Cour administrative d'appel de Marseille (CAA Marseille 3 novembre 2017 n°16MA01155) a pu juger qu'une occupation brève d'un logement ne fait pas obstacle à l'exonération de plus-value.

Ici ce n'est pas la brièveté de l'occupation qui est reprochée au contribuable, mais le manque d'éléments apportés pour prouver ses allégations.