Immobilier : frais d’agence dus, même sans acte de vente

Contexte de l'affaire

Il est habituel de dire que sans acte de vente, les frais d’agence ne sont pas dus, qu’en est-il vraiment ?

Lorsqu’il n’y a pas de raison suffisante, comme une clause suspensive sur l’octroi d’un prêt susceptible de dédouaner la personne de son engagement, alors effectivement, l’agent immobilier est dans son droit d’attendre à percevoir sa rémunération.

Les faits : Une transaction durant laquelle les acheteurs avaient changé d’avis, après la signature du compromis, et après le délai de rétractation, mais avant celle de l’acte authentique.

L’agent immobilier réclame sa commission, les clients refusent et, en plus réclament le remboursement de l’indemnité d’immobilisation. L’affaire va en appel, les clients sont tenus au paiement de la clause pénale, et l’agent immobilier n’a pas droit à commission.

La Cour de Cassation saisie à son tour du dossier, n’est pas allée dans le sens de l’appel. Elle considère que « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel la loi subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique. » en d’autres termes, l’acte authentique chez le notaire

Les juges condamnent les « acquéreurs », à payer à l’agent immobilier ses 14.000 euros de commission (1re chambre civile, arrêt n° 16-21.044 du 10 octobre 2018),

Au-delà du fait qu’ils sont par ailleurs redevables à l’égard du vendeur de l’indemnité d’immobilisation.

Les arguments :

Pour la Cour, la promesse de vente constituant un accord définitif sur la chose et son prix, le couple (d’acheteurs) ne pouvait, « sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue ».

« Dès lors, leur refus d’acheter ne pouvait priver l’intermédiaire de son droit à rémunération. »

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 rédigée par la société Ti Ar Vro, agent immobilier (l'agent immobilier), M. Z... a vendu une maison d'habitation à M. et Mme X..., la vente devant être réitérée par acte authentique le 20 mai 2012 ; que, le 12 juin suivant, M. et Mme X... ont informé M. Z... qu'ils renonçaient à leur achat, demandant à être remboursés de la somme de 21 000 euros versée à titre d'acompte ; que M. Z... les a assignés aux fins de voir prononcer la résolution de la promesse synallagmatique de vente, de les voir condamner à lui payer la somme de 21 000 euros, et juger qu'ils sont seuls redevables de la rémunération de l'agent immobilier, qui en a reconventionnellement sollicité le paiement et, subsidiairement, une indemnité compensatrice ;

Attendu que, pour rejeter la demande de l'agent immobilier, l'arrêt énonce qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue et qu'en conséquence, l'agent immobilier ne peut, sous le couvert de l'application d'une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, et que M. et Mme X... ne pouvaient, sans commettre une faute, refuser de la réitérer, faisant ainsi ressortir que l'opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en paiement de la société Ti Ar Vro au titre de sa rémunération ou de son indemnisation, l'arrêt rendu le 3 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens

Commentaire de LégiFiscal

Le droit à rémunération est reconnu dès l’avant-contrat dans le cadre d’une renonciation après le délai de rétractation

Avant seule l’indemnité d’immobilisation était due

A partir du moment où l’avant-contrat est signé par le vendeur et l’acquéreur, un refus ultérieur des acquéreurs, de réitérer la vente « ne peut avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération », ont expliqué les juges.

Un acheteur qui renonce à son investissement, sans raison particulière, si ce n’est sa volonté, au-delà des dix jours de rétractation après l’avant-contrat, se risque à être redevable du paiement de la commission de l’agent immobilier.

Depuis une décision de la Cour de cassation, il est dans son droit.

ARRET