La vente de son bien à sa propre SCI peut-elle constituer un abus de droit
Contexte de l'affaire
Les faits
Un couple de contribuable M. et Mme B sont associés dans une SCI (Société civile immobilière), pour chacun à hauteur de 54 parts des 120 parts de la société, les 12 parts restantes étant détenues par leurs deux enfants.
La SCI détenue par un couple et leurs enfants achète une villa appartenant à monsieur, associé de la SCI. Puis elle est immédiatement donnée en location à M. et Mme B… contre le versement mensuel d’un loyer.
Des travaux sont effectués par la SCI sur la maison, travaux qui sont financés par un des apports personnels de l’époux depuis son compte courant d’associé. Ce qui entraîne un déficit foncier que le couple a déduit de son revenu global.
Suite à un contrôle, l’administration fiscale a estimé que « la vente puis la mise en location de la maison constitue d’un abus de droit ».
L’imputation des déficits fonciers sur plusieurs années sur le revenu global des associés est remise en cause
Les associés saisissent la justice.
En 1re instance et en appel ils sont déboutés. Devant le Conseil d’État, leur pourvoi a été rejeté.
Les juges ont en effet considéré qu’en transférant à la SCI familiale la propriété de leur maison et en concluant un bail avec cette société, les époux ont créé les conditions qui leur permettaient d’échapper à l’application de l’article 15 du code général des impôts. »
Article 15 Modifié par la loi n°83-1179 du 29 décembre 1983- art. 22
« Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. »
Et donc, les charges afférentes ne sont pas déductibles du revenu net global du propriétaire
Commentaire de LégiFiscal
Des charges afférentes ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu net global imposable du propriétaire.
Des contribuables cèdent leur maison à une SCI qu’ils détiennent. Ensuite ils la prennent en location dans le seul but de déduire des travaux effectués de leur revenu global. Ils sont donc sanctionnés par le fisc.
Quant au loyer versé par les associés, il était en dessous des prix du marché, même s’il fut réévalué à un moment. En fait il correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la maison.
Pour le Conseil d’État, il y a eu : une sous-estimation des revenus fonciers (suite, au loyer minoré) ce qui a permis, avec la déduction de travaux, la création d’un déficit foncier que le fisc n’a pas admis.
Conseil d'Etat du 08/02/2019, n° 407641 : SCI - abus de droit