Contexte de l'affaire

Quand l'administration fiscale décide que le prix d'un bien immobilier vendu est sous-évalué.

Lors de la vente d’un bien immobilier, en règle générale, le prix est la confrontation de l’offre et de la demande, et devrait représenter le prix du marché puisqu'il s'agit, selon les juges de la "rencontre des volontés".

Un vendeur propose un bien à un prix qu’il estime, et l'acquéreur, quant à lui accepte au prix qu'il est prêt à payer, pour le dit bien.

Mais l'administration peut intervenir. Indépendamment du fait qu'il y ait eu fraude ou non, elle peut être amenée à « rectifier » le prix d’un bien immobilier, lors d’une transaction. Ce qu’elle a fait en l’espèce.

Cela entraine un supplément du prix des taxes à payer par les protagonistes, puisque cela impacte l’assiette du montant des droits de mutation sujet à frais de notaire.

Mais pas seulement, le vendeur peut être soumis à une plus-value éventuelle, et l'impôt qui s’en suit. L’ensemble est lié au prix exprimé dans l'acte de vente.

Au-delà de l’aspect, impôts et taxes, les motifs sont nombreux, et les parties peuvent trouver prétexte à un prix en dessous du marché :  mutation à titre onéreux (pour trouver un acheteur plus rapidement), à titre gratuit (donation), pour favoriser un proche ou afin de passer en dessous du montant de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

« L'administration n'est pas tenue par le prix convenu par acheteur et vendeur », rappelle la Cour de cassation. Si le prix lui semble minimisé, elle peut procéder à une rectification si ce prix lui paraît insuffisant au regard du marché.

La valeur réelle du bien se doit d’être celle mentionnée dans l’acte, prix correspondant à la résultante du jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel.

Sur le principe, il appartient à l'administration d’apporter les preuves, pour étayer sa vision des faits.

Déjà le 27 juin 2018, la Cour de cassation avait allégé les obligations des services fiscaux. La Cour précisait que l’administration fiscale pouvait rectifier le prix, sur une base de comparaison de biens globalement semblables et non plus sur une base de « biens identiques ou intrinsèquement similaires".

Commentaire de LégiFiscal

Vendre en dessous du prix du marché expose à une telle rectification.

Ce que confirme la Cour, dans cette affaire du 20 février 2019, c’est que l’administration n’est pas tenue par le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur, qu’il y ait eu fraude ou non.

Si, il apparait que le prix convenu entre les parties semble manifestement anormal, l’administration a le droit de rectifier le prix d’une vente immobilière, et d’en percevoir les impôts et taxes que ceci entraine.

(Cass. Com.2.2019, G 17-24.593).

Cass.com