Vente d’une résidence principale : l’exonération de la plus-value est requalifiée
Contexte de l'affaire
Un délai de vingt-huit mois s’est écoulé pour vendre. Une des raisons mise en avant, un prix de vente proposé, trop élevé.
Les faits
M et Mme A ont vendu, le 9 juillet 2012, un immeuble à usage d’habitation pour 287 240€.
L’administration fiscale a remis en cause le bénéfice de l’exonération de plus-value dont ils ont bénéficié au titre de cette vente, comme résidence principale.
Cela donne lieu à recouvrement de cotisations supplémentaires. M. et Mme A en demande la décharge au TA de Châlons-en-Champagne. Le tribunal a rejeté leur demande par jugement le 18 juillet 2017. L’affaire va en appel.
La Cour précise que pour l’application des dispositions de l’article 150-U-II-1 du CGI concernant l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale est qu’un « immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal ».
« Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu. »
Pour étayer leurs dires, les époux A, font valoir plusieurs éléments pour démontrer leur volonté de vendre dans les temps, comme le fait que le bien fut mis en vente dès septembre 2007 par le biais d’un mandat donné à une agence immobilière pour un prix de 490 000€.
A noter qu’ils ont quitté les lieux en janvier 2010.
Le prix est initialement de 490 000€, puis il est diminué à 425 000€ le 16 mars 2009, et à 374 000€ le 8 février 2011 puis à 361 850€ et, pour conclure à la vente au prix de 287 240€ le 21 mai 2012.
Rappelons que vingt-huit mois se sont écoulés après leur départ du bien.
Pour faire valoir ces prix, ils mettent en avant plusieurs éléments :
- Un notaire leur avait indiqué qu’ils pouvaient proposer un prix de vente de 500 000€
- Mandats de vente furent donnés à deux agences immobilières et à un office notarial
- Une annonce de vente sur internet fut publiée.
De son côté, l’administration met en avant :
Un examen des ventes effectuées sur la période concernée de biens équivalents, avec une fourchette de prix de 897€ et 1 561€ au mètre carré de surface utile. A titre de comparaison, le bien objet du litige était mis sur le marché au prix initial de 2 722 € par mètre carré.
Par ailleurs, ils ont refusé une offre de vente au prix de 230 000 €, soit 1 561 € par mètre carré de surface utile (offre émanant d’une agence immobilière)
Au final le bien est vendu au prix de 1 613 € par mètre carré de surface utile, soit un prix proche de l’estimation contestée par eux.
Commentaire de LégiFiscal
« Dans ces conditions, les requérants ne justifient pas avoir accompli les diligences nécessaires à la mise en vente de leur maison d'habitation … »
La Cour rappelle que pour bénéficier de l’exonération au titre de la plus-value pour la résidence principale, il faut justifier d’avoir accompli les diligences nécessaires à la mise en vente.
Elle a donc considéré que c’est à bon droit que l’administration leur avait refusé le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI.