Demande ultérieure d’exonération, par voie de réclamation, sur plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

Vente d’une résidence secondaire et refus du juge d’accorder l’exonération par voie de réclamation

La Cour Administrative d’Appel a rendu une décision, concernant le refus de mise en oeuvre de l’exonération de l’article 150-U-II-1bis du CGI par voie de réclamation au titre d’une plus-value immobilière. Cette décision « contestable » va à l’encontre de celles émise par le passé.

Les faits

M et Mme C ont cédé, le 8 octobre 2012, un immeuble à usage d’habitation qui ne constituait pas leur résidence principale. De plus comme il n’était pas détenu par eux depuis plus de trente ans, la cession a été assujettie au régime des plus-values immobilières, prévu à l’article 150 U du CGI.

Par la suite, ils estiment que cette cession aurait pu bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, et forment en ce sens une réclamation, qui sera rejetée au motif qu’ils ne remplissaient pas l’une des conditions requises pour prétendre à cette exonération.

L’affaire va au TA (tribunal administratif), qui rejette la demande, par un jugement n° 1403921 du 18 mai 2017.

M et Mme C vont en appel

La Cour rejette l’appel.

La Cour rappelle que pour l’application de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, l’acte constatant la cession à titre onéreux au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération est demandé, doit mentionner un ensemble d’éléments, dont une mention portée dans l’acte notarié dès la cession.

« Pour la Cour, le candidat au bénéfice de ce régime d’exonération doit, au regard de ces dispositions « manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession, par une mention portée dans l’acte notarié constatant celle-ci et précisant l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction du prix de cession correspondant à ses droits qu’il destine au remploi et le montant de la plus-value exonérée. »

« Ces dispositions doivent ainsi être regardées comme faisant obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire ces informations, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession, quand bien même il justifierait satisfaire aux autres conditions requises pour y prétendre. »

Commentaire de LégiFiscal

La Cour estime que M et Mme C ne pouvaient prétendre, à ce titre, à la restitution de l’impôt dont il se sont acquittés sur la plus-value de cession ? Même si en l’occurrence, l’ensemble des autres conditions requises pour bénéficier du régime d’exonération, sont satisfaites au demeurant.

En l’espèce, la Cour d’Appel se montre en contradiction avec des positions déjà retenue par les juges du fonds dans plusieurs décisions antérieures.

En 2016, le tribunal administratif de Lyon a jugé (n°1410083) que les dispositions de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI « ne font pas obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire les informations exigées par l’article 41 duovicies 0-H de l’annexe III au code général des impôts, mais qui dans le délai de vingt-quatre mois a remployé le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession »

C’est dès la vente du bien concerné, qu’il importe de mentionner un ensemble d’éléments sur l’opération future qui permettrait d’exonérer celle, objet de la fiscalité.

La chose n’est pas toujours aisée, en termes d’anticipation : nulle place pour un choix spontané ultérieurement, pas de droit de remords. Ce qui dommageable.

A noter que des jugements précédents admettaient, ce droit de « changer d’avis » dans le délai de remploi des 24 mois, sans préjudice pour les contribuables concernés.

Arrêt de la CAA de DOUAI, du 23 avril 2019, n°17DA01449