Nuisances répétées dans un immeuble, et annulation d’une vente

Contexte de l'affaire

Nuisances répétées dans un immeuble, et annulation d’une vente 

En l’espèce, l’acheteuse d’un appartement a refusé de réitérer la vente après la signature du compromis de vente. Le motif mis en exergue est un défaut d’information « loyale et complète » à son égard. Des faits de nuisances répétées, par un voisin ne lui ont pas été signifiés.

Après le refus de l’acquéreuse putative de réitérer la vente, la vendeuse assigne l'acheteuse en paiement de la clause pénale prévue à cet effet. En appel la Cour rejette la demande et annule le compromis, estimant que le consentement de l’acheteuse avait été vicié.

La venderesse se pourvoi en cassation.  

Dans un arrêt du 18 avril 2019 (arrêt n°17-24330), la Cour de cassation rejette ce pourvoi, rappelant que “la tranquillité et la sécurité d'un logement [...] étaient des éléments déterminants pour tout achat immobilier”.  

Plus spécifiquement dans l’affaire concernée, l’acheteuse “justifiait que la notion de sécurité était pour elle primordiale compte tenu de l'agression subie dans son enfance”.  

“Le compromis de vente n'attirait pas spécialement son attention sur cet élément substantiel concernant le voisin de palier de l'immeuble”, alors “qu'il était spécifiquement indiqué dans le projet de réitération de la vente qu'elle avait refusé de signer qu'il existait une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d'un copropriétaire”.

La vendeuse quant à elle : “lui avait assuré à l'occasion des visites de l'appartement qu'il n'existait aucun problème de voisinage et que celle-ci s'était abstenue délibérément de l'éclairer sur le comportement de son voisin de palier”.  

Pour l’acheteuse, « la tranquillité et la sécurité » étaient des éléments déterminants l’achat immobilier et justifiait que la notion de sécurité était pour elle primordiale.

Le pourvoi est rejeté, et la vendeuse est condamnée, aux dépens ; en l’occurrence, à payer la somme de 3 000 euros à l’acheteuse vu l'article 700 du code de procédure civile,

Les motifs : l'article 1130 nouveau du Code civil dispose, entre autres, que le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes

L'article 1137 définit le dol est, comme le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Lors des visites de l'appartement, la future acheteuse s'est renseignée sur la qualité des voisins, la vendeuse lui a assuré qu'il n'existait aucun problème de voisinage.

Commentaire de LégiFiscal

La vendeuse devait porter à la connaissance de sa cocontractante les éléments en sa possession sur son voisin de palier, perçu par la copropriété comme ayant des comportements problématiques répétés ; le procès-verbal de l'assemblée générale indique que ce Monsieur est responsable, de nombreuses nuisances.

La vendeuse s'est délibérément abstenue d'éclairer l’acheteuse sur le comportement de son voisin de palier.

Le consentement de l'acheteuse est vicié, et justifie de prononcer la nullité du compromis de vente.

De ce fait, la vendeuse ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue au dit compromis de vente.

La Cour de cassation, rappelle que la tranquillité et la sécurité d'un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier.