SCI de construction-location et IS

Contexte de l'affaire

Dans un arrêt rendu le 5 juillet dernier, la Cour d’appel administrative de Paris exclut l’imposition à l’IS d’une SCI revendant ses bâtiments construits 10 ans après l’achat du terrain (CAA de Paris, n°17PA22522).

SCI de construction – vente : les conditions d’imposition à l’IS

Les SCI de construction location peuvent être transparentes fiscalement. Ce sont les associés qui dans ce cas sont soumis à l’impôt sur le revenu sur la quote-part de revenus fonciers leur revenant.

Selon l’article 2 de l’article 206 du CGI, les SCI sont obligatoirement soumises à l’IS si elles achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux. Pour être soumises à l’IS, 2 conditions doivent être cumulativement respectées :

• les opérations procèdent d'une intention spéculative à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession 
• les opérations présentent un caractère habituel.

L’affaire en question

Dans l’affaire pour laquelle la CAA de Paris a eu à se prononcer, une SCI ayant pour objet la location de biens immobiliers a fait l’acquisition en 1994 d’un terrain sur lequel elle a édifié 10 ans plus tard 2 bâtiments comportant 6 logements et un local professionnel. Les 6 logements ont été vendus par la SCI en 2004 et 2005.

Lors d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que les résultats des années 2004 et 2005 devaient être soumis à l’impôt sur les sociétés. Le tribunal administratif de la Réunion a rejeté la demande de l’entreprise tendant à annuler la décision de l’administration fiscale.

La Cour d’appel administrative de Paris a rendu un arrêt infirmatif. Elle rejette le caractère spéculatif  et habituel de l’opération en retenant que :

• 5 des 6 ventes ont été effectuées à prix coûtant.
• Le localprofessionnel, qui représente 30,68 % de la superficie totale des bâtiments, est donné en location par la SCI depuis l'achèvement de la construction.
• Aucune autre opération de construction – vente n’a été réalisée.

La CAA de Paris annule ainsi le jugement du tribunal administratif de la Réunion et l’IS mis à la charge de la SCI.

Source : CAA de Paris, n°17PA22522, 5 juillet 2019

Commentaire de LégiFiscal

Une SCI de construction-location ne relève pas de l’IS si elle réalise une opération exceptionnelle de revente de locaux pour l’essentiel à prix coûtant, 10 ans après l’acquisition du terrain. Les caractères habituel et spéculatif entraînant l’imposition à l’IS ne sont pas dans ce cas réunis.