Conditions de déduction d’une dépréciation sur un immeuble

Contexte de l'affaire

Dans un arrêt rendu le 16 juillet, la Cour administrative d’appel de Lyon a rejeté la déduction d’une dépréciation sur un immeuble pour défaut de précisions suffisantes dans son évaluation (CAA Lyon, arrêt n°18LY01240 du 16 juillet 2019).

La constitution d’une dépréciation

L’article 39 du CGI précise qu’une provision (une dépréciation en langage comptable, car elle se rapporte dans le cas présent à un stock) peut être constatée en déduction du bénéfice fiscal pour faire face à des pertes ou des charges nettement précisées et que des évènements en cours rendent probables.

Ces dépréciations ne sont déductibles que si elles sont nettement précisées quant à leur nature et susceptibles d'être évaluées avec une approximation suffisante. Un mode de calcul global qui ne serait pas fondé sur une démarche statistique adaptée à la situation de l'entreprise est considéré comme forfaitaire et ne peut ainsi satisfaire aux conditions de déduction du résultat fiscal.

L’arrêt de la CAA de Lyon

Dans l’affaire sur laquelle la CAA de Lyon a eu à se prononcer, une SAS de construction immobilière a constaté des dépréciations sur des stocks relatifs à 3 programmes immobiliers. L’administration fiscale a remis en cause ces déductions et a assujetti la SAS à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés. Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande d’annulation de ce redressement (jugement du 5 février 2018).

Un des programmes concernait des bâtiments à usage d’hôtel acquis en vue d’une revente après rénovation. Malgré l’obtention des autorisations nécessaires, la SAS n’a pas fait les travaux et a enregistré en comptabilité des dépréciations. Elles avaient pour but de tenir compte de la dévalorisation de ces stocks à cause du caractère incertain des perspectives de revente.

La CAA de Lyon retient que la SAS a bien évalué le bien à une valeur à laquelle elle pouvait espérer le revendre et que l’environnement économique était défavorable. En revanche, elle considère que le taux de 50% retenu pour déterminer le montant de la dépréciation n’est ni expliqué ni justifié. Les circonstances particulières mentionnées par la société nécessitaient de l’évaluer de manière plus précise et non forfaitaire. Aucun élément chiffré validant la méthode retenue n’a été présenté par la société. L’approximation retenue est insuffisante, la CAA de Lyon a donc rejeté l’appel de la SAS et maintenu la validité du redressement d’IS.

Extrait arrêt CAA de Lyon n°18LY01240 du 16 juillet 2019

Si la société indique que le bien a été évalué à une valeur à laquelle elle pouvait raisonnablement escompter le vendre à la clôture de l'exercice de constitution de la provision dans l'état et compte tenu d'un environnement économique très défavorable, le taux de 50 % qu'elle a retenu pour arrêter cette valeur n'est ni expliqué ni justifié. Une telle appréciation, globale et approximative alors que les circonstances particulières invoquées par la société ne faisaient pas obstacle à l'adoption d'une méthode fondée sur des données plus précises et que la société n'a produit à l'instance aucun élément chiffré de nature à établir le bien-fondé de la méthode qu'elle a retenue ne peut être regardée comme correspondant à l'approximation suffisante mentionnée au point 4. L'administration pouvait dès lors légalement, en se fondant sur ce seul motif, remettre en cause cette écriture.

Source : CAA de Lyon n°18LY01240 du 16 juillet 2019

Commentaire de LégiFiscal

Une société qui déprécie un élément de stock à l’aide d’une méthode forfaitaire (taux de 50%) alors que la situation spécifique invoquée nécessitait une méthode d’évaluation plus précise ne peut déduire cette dépréciation pour le calcul du résultat fiscal.