Lors d’une opération immobilière : si le caractère est spéculatif, quel est le régime d’imposition des plus-values ?

Contexte de l'affaire

Lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits les profits réalisés sont présumés l’être dans le cadre de la gestion du patrimoine privé.

D’où le régime d’imposition des plus-values des particuliers, à condition que le terrain n’ait pas été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots (article 150 U-I du CGI).

Lorsqu’une intention spéculative est établie : les bénéfices réalisés présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu (article 35-1-3° du CGI). Cette intention s’apprécie au moment de l’achat du terrain.

M et Mme F ont acquis par acte une parcelle de terrain. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir, le terrain est divisé en quatorze lots privatifs. Après avoir réalisé des travaux de viabilisation et d’aménagement du lotissement ils ont procédé à la cession successive de cinq premiers lots en 2008 et 2009, et à quatre nouvelles cessions au cours des années 2012 et 2013.

Ces ventes ont été imposées à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-value immobilières des particuliers.

Ils font l’objet en 2015 d’une vérification de comptabilité pour la période 2012 2013. Suite à cela, l’administration, estimant que les protagonistes avaient acquis un terrain en vue de le revendre après lotissement, a, d’une part, taxé dans la catégorie des BIC les profits réalisés en tant que lotisseurs, et d’autre part, soumis les opérations correspondantes à la taxe sur la valeur ajoutée.

M et Mme F ont demandé au TA de Dijon la décharge des cotisations supplémentaires qui leur ont sont réclamées, ainsi que des majorations correspondantes.

Un jugement a rejeté cette demande.

M et Mme F font appel du jugement.

Commentaire de LégiFiscal

La Cour s’est fondée sur un faisceau d’indices : superficie importante du terrain, prix élevé d’acquisition, et acquisition subordonnée à l’obtention d’une autorisation de lotir. Elle estime que l’administration a démontré que M. et Mme F ont entendu, dès l’acquisition de ce terrain, poursuivre une opération de commercialisation foncière et se sont ainsi comportés comme des lotisseurs.

Vu les autres pièces du dossier :

« alors même que les intéressés ont conservé la propriété de deux des quatorze lots créés, cette dernière circonstance ne suffisant pas à remettre en cause leur intention spéculative. »

« En outre, l'administration fait valoir, (…), que la cession des neuf lots a nécessité de leur part l'engagement de démarches actives de commercialisation .... Dans ces conditions, M. et Mme F... doivent être regardés comme ayant exercé une activité économique ne s'inscrivant pas dans le simple cadre de la gestion d'un patrimoine personnel. Par suite, c'est par une exacte application des dispositions précitées que l'administration a soumis les opérations en cause à la taxe sur la valeur ajoutée. »


DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme F... est rejetée.