Bien acquis en défiscalisation et démembrement au cours de la période de location : redressement fiscal et responsabilité du notaire

Contexte de l'affaire

Le Notaire doit s’assurer qu’il n’existe pas de dispositif fiscal. En effet, la déduction au titre de l’amortissement Robien n’est pas applicable aux revenus des parts de sociétés non soumises à l’IS (SCI) dont le droit de propriété est démembré, elle risquerait une remise en cause par le démembrement de la propriété des parts

Rappel des faits

Les époux M ont créé une SCI dont ils détiennent la totalité du capital. La SCI acquiert un ensemble immobilier et réalise des travaux. Puis, les appartements sont loués tout en bénéficiant du dispositif de ROBIEN sur les revenus fonciers générés.

Par la suite, souhaitant transmettre leur patrimoine à leurs deux filles, ils leur consentent une donation-partage de la nue-propriété de parts sociales de la SCI.

Le démembrement de la propriété inhérent à l’acte de donation-partage a entraîné une remise en cause, du dispositif de ROBIEN et un redressement fiscal, par l’administration fiscale.

L’article 31-I1er h du CGI (Code Général des Impôts) : « la déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus de l'immeuble dont le droit de propriété est démembré ».

L'administration fiscale a donc réintégré la déduction opérée par les époux M. au titre de l'amortissement dans la limite de la prescription triennale et les époux M., ont été privés pour les années restant à courir, du bénéfice du dispositif de ROBIEN.

Les époux estiment avoir été mal conseillés par leur notaire, ils ont sollicité indemnisation de leurs préjudices. L’affaire est portée devant le TGI (Tribunal de Grande Instance) qui a condamné la SCP à payer aux époux la somme de 279.700 €.

Le notaire et la SCP font appel de ce jugement.

Pour la Cour « Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours. Il doit informer clairement et complètement ses clients sur les incidences fiscales de l’acte. » 

La Cour précise que dès lors que le notaire était sollicité pour dresser l’acte de donation-partage, il était tenu d’éclairer ses clients sur sa portée juridique et les incidences fiscales.

Si nécessaire, il devait les en dissuader au regard de l’ensemble des implications.

Cela permettait aux époux d’y renoncer ou de la différer dans le temps.

La Cour d’Appel a jugé que la faute était établie et a confirmé le jugement sur ce point.

Commentaire de LégiFiscal

« Cet arrêt rappelle que le notaire doit conseiller son client de manière complète, même lorsque ce dernier est à l’origine du projet d’acte. »

Le démembrement de propriété d’un immeuble bénéficiant du dispositif de Robien entraîne la remise en cause de l’amortissement ainsi qu’un redressement fiscal.

A noter : « lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des droits sociauxplacés sous le régime de la déduction Robien résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit du régime de déduction au titre de l’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès ».

Analyse
Cette décision confirme l’importance du devoir de conseil du notaire vis-à-vis de son client, sur les deux aspects, juridiques et fiscaux.

Pour apporter un conseil adapté, le notaire doit faire une analyse globale de la situation de son client.

D’un côté, il y a une donation-partage de nue-propriété qui permet de limiter la fiscalité successorale, et d’un autre côté, cet acte emportait d’autres conséquences fiscales défavorables.

Arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 3 juillet 2018, n° 16/01099

PAR CES MOTIFS CONFIRME le jugement en ce qu'il a retenu la faute du notaire Me M.