Plus-value immobilière : seuls les travaux réalisés avant l’achèvement sont pris en compte
Contexte de l'affaire
La difficulté d’en apporter la preuve
Une SCI, dont M. A détient 95 % des parts, a acquis en octobre 2005 un bien immobilier pour un montant de 76 224,51 €.
En 2009, à la suite de l’accomplissement de travaux sur ce terrain, la SCI cède le bien pour un montant de 230 000 €.
A cette occasion, la SCI a rempli une déclaration de plus-value immobilière en faisant apparaitre une moins-value de cession, résultant de la majoration du prix d’acquisition de l’immeuble par les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés sur celui-ci.
Suite, à un contrôle sur pièces des déclarations de M. A, l’administration fiscale remet en cause la majoration, par ces dépenses, du prix d’acquisition de l’immeuble, et lui notifie des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.
Après présentation de certaines factures, l’administration fiscale prononce des abandons partiels. M.A sollicite la décharge des impositions demeurées en litige devant le TA (Tribunal Administratif) de Montreuil qui rejette sa demande.
M.A fait appel.
Pour la Cour,
« le cédant d'un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d'acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu'elles mentionnent ».
Donc le cédant ne peut pas majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions.
Pour M. A, il ne s’agit pas de travaux après achèvement d'un immeuble, mais des travaux d'édification d'une construction nouvelle après démolition d'une construction précédente.
Pour la Cour, ces « travaux doivent être analysés comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien au sens de l’article 150 VB-II-4° du CGI. »
C'est, dès lors, à bon droit que l'administration fiscale s'est fondée sur la circonstance que ces travaux n'avaient pas été accomplis par une entreprise pour remettre en cause la majoration
« Il résulte de tout ce qui précède, (…) que M. A... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. »
Décide :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée
N° 18VE02040
Commentaire de LégiFiscal
La Cour vient de rappeler, pour la détermination d’une plus-value immobilière des particuliers, que pour entrer dans le cadre « des opérations de construction réalisées à titre occasionnel » il est impératif que les travaux aient été accomplis avant l’achèvement de l’immeuble.
Il y a donc deux aspect, le premier se situe dans le temps, et le second est d'en apporter la preuve, sujet difficile en l'espèce, puisque la SCI est intervenue seule sans une entreprise dédiée.