Pour un particulier, la cession d’un terrain à bâtir peut-elle être soumise à la TVA ?

Contexte de l'affaire

Sur le principe

Les livraisons d’immeubles, comme les terrains à bâtir, entrent dans le champ d’application de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) lorsqu’elles sont réalisées par un « assujetti agissant en tant que tel », comme par exemple un professionnel de l’immobilier.

Qu’en est-il quand la cession est réalisée par une personne physique non assujettie à la TVA par ailleurs, et qui est sensée agir dans le simple cadre de la gestion de son patrimoine privé ?

Pour un particulier, la cession de terrains à bâtir doit être soumise à la TVA « lorsqu’elle procède de démarches actives de commercialisation foncière, lesquelles peuvent être suffisamment caractérisées par l’importance des travaux préalables de viabilisation desdits terrains. »

En 1997, M. A. a acquis plusieurs parcelles de terrain qu’il avait exploitées dans le cadre de son activité d’arboriculteur.

Après son départ à la retraite, en 2011 et 2012, il cède comme terrain à bâtir, 18 parcelles qu’il avait fait aménager depuis 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant représentant plus de 40 % du prix de vente, soit un montant unitaire par parcelle de plus de 30 000 euros.

Après vérification de sa comptabilité, M. A. a été assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée

M.A. demande au TA (Tribunal Administratif) de Montpellier de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée.

Le tribunal a prononcé la décharge des pénalités pour manquement délibéré dont ont été assortis les rappels de taxe sur la valeur ajoutée, et rejeté le surplus des conclusions de cette demande.

Puis la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté l'appel formé par M. A. contre ce jugement.

M.A. se pourvoit en cassation.

Le Conseil d’État considère que M. A. avait exercé, à raison de son opération de cession, une activité économique soumise à la TVA dans la mesure où les travaux de viabilisation des parcelles, compte tenu de leur importance, ne procèdent pas de la simple gestion d’un patrimoine privé mais caractérisaient l’existence de démarches actives de commercialisation.

La cour administrative d’appel, a pu en déduire, sans commettre d’erreur de droit, que M.A. avait exercé, à raison de cette opération, « une activité économique soumise à la TVA, alors même qu’il n’aurait, par ailleurs, pas mis en œuvre des moyens de vente de type professionnel. »

Commentaire de LégiFiscal

La doctrine administrative sur ce point.

Les critères cumulatifs ne sont pas nécessaires pour établir l’existence d’une démarche active de commercialisation foncière. A lui seul le critère fondé sur la réalisation de travaux de viabilisation des terrains peut être jugé suffisant, au regard de leur coût et de leur importance,

Il résulte que M. A. n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque.

Décide :

Article 1er : Le pourvoi de M. A. est rejeté.

Pour le Conseil d’État un particulier doit être soumis à la TVA, lors de la cession d’un terrain à bâtir lorsqu’il a recouru à des démarches actives de commercialisation foncière.

CE 8e-3e ch. 9-6-2020 no 432596