Plus-values immobilières des particuliers, qui a la charge de la preuve?

Contexte de l'affaire

Seul le cédant peut prouver l'effectivité de l'occupation d’un bien comme résidence principale

Un contribuable qui veut se prévaloir de l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession de sa résidence principale est le seul à pouvoir apporter des éléments de preuve sur l’utilisation du bien vendu comme résidence principale en cas de contestation.

« Par résidence principale, il convient de retenir la résidence habituelle et effective. S’agissant d’une question de fait, il appartient au contribuable d’en apporter la preuve. »

En 2003, M. D. a acquis une maison à usage d'habitation. Après rénovation, ce bien immobilier a fait l'objet, en 2011, d’une division et création de deux lots correspondant à deux appartements (lot n° 1 et lot n° 2).

Par acte du même jour, M. D. a cédé le lot n° 1 en tant que résidence principale. La plus-value qu'il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime d'exonération du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts. En l’espèce le bien constituait la résidence principale du cédant au jour de la cession.

S’en suit un contrôle sur pièces. L'administration a remis en cause cette exonération au motif que le logement correspondant au lot n° 1 ne constituait pas sa résidence principale à la date de la cession.

M.D a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Grenoble de prononcer la décharge des compléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels il a été assujetti

Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

M.D. relève appel du jugement

Il soutient qu’au départ il occupait le lot 2 pendant que le lot 1 était donné en location meublée à la saison. Ce lot 1 est devenu sa résidence principale après l’expiration du bail saisonnier le 1^er mai 2010. Après cette date, il a emménagé dans le logement correspondant au lot n° 1 qui doit être regardé comme sa résidence principale quand bien même il ne l'a occupé que quelques mois ;

L’instruction montre :

• Que le lot 1 était toujours proposé à la réservation sur le site internet.
• Que plusieurs documents mentionnaient une autre adresse occupée par le cédant.

M.D critique la valeur probante des éléments, mais ne produit aucun élément de preuve quant à l’effectivité de l’utilisation du logement correspondant au lot 1 alors qu’il est le seul à pouvoir le faire.

L'appel du contribuable est rejeté.

Commentaire de LégiFiscal

Pour l’administration fiscale :
- La condition de résidence principale n'est pas satisfaite « aucun élément n'établit que le contribuable a effectivement utilisé après l'expiration du bail le logement cédé »
- La durée d'occupation du logement ( lot n° 1) est insuffisante pour pouvoir prétendre à l'exonération revendiquée
- M.D. a d'ailleurs bénéficié d'une exonération lors de la cession du logement correspondant au lot n° 2 en 2012.


Considérant ce qui suit :

« Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l'assujettissement à l'impôt ou, le cas échéant, s'il remplit les conditions légales d'une exonération. »

Il n'est donc pas fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration a remis en cause l'exonération de la plus-value réalisée.


Décide :
Article 1er : La requête de M. D. est rejetée.

CAA Lyon 25 août 2020, n°18LY04374