Vente d’une résidence secondaire : conditions d’exonération de la plus-value
Contexte de l'affaire
M. et Mme C. ont cédé, le 8 octobre 2012, un immeuble à usage d'habitation, qui ne constituait pas leur résidence principale et qui n'était pas détenu par eux depuis plus de trente ans.
La cession a été assujettie au régime des plus-values immobilières, prévu à l'article 150 U du code général des impôts.
Puis ils estiment que cette cession aurait pu bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).
Ils forment, une réclamation à cette fin.
La réclamation est rejetée, au motif qu'ils ne remplissaient pas l'une des conditions requises pour y prétendre.
M. et Mme C. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Lille de prononcer « la décharge de la cotisation primitive d'impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l'année 2012 à raison de la plus-value qu'ils ont retirée de la cession d'un bien immobilier. »
Par un jugement le TA de Lille a rejeté cette demande.
Ils relèvent appel du jugement.
Aux termes de l'article 150 U du CGI :
" I.- (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis (...) sont passibles de l'impôt sur le revenu (…).
II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :
Au titre de la première cession d'un logement (...) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale (...) au cours des quatre années précédant la cession.
L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. »
Un manquement à l'une de ces conditions, remet en cause l'exonération.
Article 150 VG de ce code, dans sa rédaction applicable : " Lorsque la plus-value est exonérée en application du II des articles 150 U et 150 UA (...), aucune déclaration ne doit être déposée ».
Enfin, : " Pour l'application du 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts, l'acte constatant la cession à titre onéreux d'un logement au titre de laquelle le bénéfice de l'exonération est demandé mentionne : (…) / 3° La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale ; / 4° Le montant de la plus-value exonérée. ".
Il résulte que la personne qui envisage de céder, à titre onéreux et pour la première fois, un logement autre que sa résidence principale peut prétendre :
- A l'exonération d'une fraction de la plus-value de cession, si elle peut justifier avoir remployé celle-ci, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, « à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition, à son habitation principale. »
- Si elle n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années qui précédent la cession,
La CAA (Cours Administrative d’Appel) de Douai :
« le candidat au bénéfice de ce régime d'exonération doit, en outre, manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession, par une mention portée dans l'acte notarié constatant celle-ci et précisant (…) la fraction du prix de cession correspondant à ses droits qu'il destine au remploi et le montant de la plus-value exonérée. »
M. et Mme C. n'ont pas manifesté, dès la cession de leur bien immobilier, leur intention de se placer sous le régime d'exonération prévu par les dispositions, prévues à l'article 150 U du code général des impôts, en faisant porter dans l'acte les mentions prévues.
Ils ne peuvent donc pas, avec cette réclamation, prétendre à la restitution de l’impôt réglé sur la plus-value, en son temps c’est-à-dire lors de la cession.
"un particulier, qui n'a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n'a donc pas fait mentionner dans l'acte de cession par le notaire ces informations, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l'impôt dont il s'est acquitté sur la plus-value de cession, quand bien même il justifierait satisfaire aux autres conditions requises pour y prétendre".
Même si, par la suite, M. et Mme C. satisferaient à l'ensemble des autres conditions requises à l’exonération prévu à l'article 150 U du CGI et qu'ils pourraient, à cet égard, se prévaloir à bon droit, de cette exonération, l'administration a pu légalement refuser de faire droit à leur réclamation.
Il résulte, que M. et Mme C. ne sont pas fondés à se plaindre du rejet, par jugement du TA de Lille
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme C. est rejetée.
Commentaire de LégiFiscal
Un propriétaire, qui cède une résidence secondaire échappe à l’impôt sur la plus-value s’il réunit cumulativement un nombre de conditions déterminées.
Une personne qui réunit ces conditions a droit à l’exonération.
Elles résultent de dispositions légales, codifiées au 1° bis du II de l’article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).
Pour l’administration, l’intention de remploi devait être mentionnée dans l’acte de cession .
Le défaut de mention à l’acte prive la personne concernée du droit de demander la restitution de l’impôt sur la plus-value payé en cas d’achat ultérieur de la résidence principale avec le produit de la vente de la résidence secondaire.
Pour la Cour, un particulier qui n’a pas fait valoir son droit à exonération lors de la vente, ne peut plus demander par la suite, par réclamation la restitution de l’impôt lié à la plus-value.