SCI et activité de marchand de biens, un mélange des genres qui passe mal.

Contexte de l'affaire

Une SCI a pour objet social « l’acquisition, la gestion et l’administration des biens immobiliers », et de façon générale toutes opérations se rapportant à cet objet, tant qu’elles ne modifient pas son caractère civil.

Associé, à hauteur de 99% des parts, M. A fait l’objet d’une vérification de comptabilité.

A l’issue l’administration a requalifié quatre opérations d’achat suivies de vente en activité commerciale de marchand de biens et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et rappels de TVA.

Par jugement, le TA (Tribunal Administratif) de Nîmes a rejeté la demande de la SCI tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires et des prélèvements sociaux au titre des années concernées.

La SCI relève appel de ce jugement.

Pour la SCI les activités professionnelles de marchand de biens de M. A et l’activité patrimoniale de la SCI sont distinctes.

Et à ce titre pour la SCI les opérations immobilières d’achat/revente sont dénuées de caractère habituel et d’intention spéculative. Elles revêtent un caractère patrimonial.

La CAA (Cour Administrative d’Appel) de Marseille rejette l’appel de la SCI. Pour la Cour M. A exerce lui-même une activité de marchand de biens sous forme d’une exploitation individuelle. 

Pour caractériser l’intention spéculative la Cour tient compte de :

• La durée, relativement courte, entre la date d’achat des biens et leur revente
• L’existence systématique d’une plus-value de cession.

« Dans ces conditions, l’activité de la SCI répondant à un objet commercial de marchand de biens, l’administration fiscale a pu estimer à bon droit que ses résultats entraient, d’une part, dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du code général des impôts et étaient ainsi passibles de l’impôt sur les sociétés et, d’autre part, que ces opérations entraient dans le champ d’application de l’article 257 du même code et étaient ainsi soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. »

Les moyens invoqués par la SCI ne sont pas fondés.

Considérant le I de l’article 35 du CGI (Code Général des Impôts) : « Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (…) ». Le 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, dispose : « (…) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (…) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) ». L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

Décide :

Article 1^er : La requête de la SCI Pro Immo est rejetée.

Commentaire de LégiFiscal

Il résulte compte tenu du nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI, le caractère habituel de l’activité est en l’espèce établi.

La SCI doit être regardée comme ayant eu, une intention spéculative, dès les acquisitions.

La SCI ne peut pas établir que les cessions des biens, n’ont étaient réalisées que pour lui permettre de faire face à des difficultés financières.

Le statut "professionnel de l'immobilier" de l'associé qui est marchand de biens, entraine la confusion avec les opérations de la SCI. 

La juridiction administrative replace les activités de chacun dans leur contexte, avec une mise au point : « rappeler que SCI et activité de marchands de biens ne font pas bon ménage ».