Des parcelles vendues comme terrain à bâtir ne sont pas des dépendances immédiates et nécessaires à l’habitation

Contexte de l'affaire

Par deux actes du 3 juillet 2014, M. A. vend une propriété immobilière constituée de deux lots pour un prix global de 1 219 000 euros.

Un lot est constitué d’une maison d’habitation, vendue pour un prix de 165 000 euros.

Le second lot est constitué de terrains à bâtir. Il est cédé pour un prix de 1 054 000 euros. Les biens sont acquis par la SA Aménagement Foncier.

M. A. s'est placé pour les deux ventes sous le régime de l'exonération prévue par le 1° bis du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).

L’administration fiscale remet en cause le bénéfice de l'exonération pour certaines parcelles cédées et a imposé la plus-value, à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales, par voie de taxation d’office.

M. A demande au TA (Tribunal Administratif) de Nîmes de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires auxquelles il a été assujetti.

Le TA rejette sa demande par jugement du 17 décembre 2018.

M A relève appel du jugement.

La Cour a rejeté l’appel de M. A

L’administration ne conteste pas la mise en œuvre de l’exonération au titre du premier lot (la maison d’habitation).

Elle remet en cause l’exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires et pour certaines parcelles vendues comme TAB (Terrain à Bâtir).

L’administration a admis que les parcelles grevées de servitudes de passage, constituaient des dépendances nécessaires et immédiates du logement.

En l’espèce, la cession portait sur des parcelles de terrain à bâtir. L’acquéreur avait déclaré que l’acquisition était destinée à la construction d’un lotissement à usage d’habitation et disposant d’un accès distinct et indépendant de la maison d’habitation.

Pour M.A.

Les conditions d'exonération de plus-value prévues à l’article 150 U du CGI, sont réunies, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence sont cédées en même temps que cette dernière.

Le requérant émet des réserves sur la régularité de la procédure d'imposition, taxation d’office, déclaration dans les délais…

L'article 150 U du CGI dans sa rédaction applicable au litige précise que, sous réserves, les dispositions d’impôt sur les plus-values « ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens (...) 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. »

• Pour M. A., les deux lots ont toujours été réunis et n'ont fait l'objet d'une division parcellaire qu'à l'occasion de la vente en litige,
• Pour les besoins futurs de l'acquéreur : permettre une viabilisation des terrains, que les parcelles de vigne vendues, étaient irriguées par un puits situé sur le terrain attenant à la maison d'habitation et que la réunion de ces parcelles permettait l'alimentation en eau et en électricité de la maison,
• Les clauses des actes de cession stipulent « le caractère indissociable des propriétés vendues, et que la parcellisation effectuée est de pure forme. »

L'acquéreur ne produit aucun élément permettant d’établir que les parcelles seraient enclavées et constitueraient des dépendances immédiates et nécessaires de la maison d'habitation.

Pour ce seul motif, « la plus-value résultant de leur cession ne pouvait bénéficier de l'exonération prévue ».

Décide :
Article 1er : La requête de M. A. est rejetée.

Commentaire de LégiFiscal

Des parcelles, vendues comme terrain à bâtir, ne peuvent être regardées comme des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence secondaire.

Les plus-values réalisées à l’occasion de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires, autre que la résidence principale, peuvent sous certaines conditions, être exonérées d’impôt.

L’administration n’a pas admis l’exonération de plus-value de cession pour certaines parcelles vendues comme terrain à bâtir, qui ne pouvaient être regardées comme des dépendances immédiates et nécessaires de la maison d’habitation.

Pour autant, l'administration a admis que les parcelles grevées de servitudes de passage, notamment pour toutes les canalisations, constituaient des dépendances nécessaires et immédiates du logement.