Pas d’exonération de plus-value immobilière pour une résidence principale, dont le délai d'occupation est inférieur à trois mois
Contexte de l'affaire
M et Mme B ont fait construire une maison d’habitation au Torquesne et l’ont vendue le 23 juin 2009 à la SCPI B, créée le 1er avril 2009, en se prévalant de l’exonération de la plus-value réalisée, sur le fondement de l’article 150 U-II-1° du CGI (Code Général des Impôts).
La plus -value est taxable, à l’exception de certains cas : « Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) ". Sont considérés comme résidence principale au sens de ces dispositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. »
S’en suit un contrôle sur pièces, et l’administration fiscale a remis en cause cette exonération. Pour elle, les intéressés n’occupaient pas le bien à titre de résidence principale au moment de la cession.
M et Mme B demandent au TA (Tribunal Administratif) de Caen de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis.
Le TA de Caen a rejeté leur demande.
M et Mme B relèvent appel de l’article 2 du jugement.
La Cour a utilisé la méthode du faisceau d’indices.
A savoir :
La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux de construction de la maison a été déposée le 2 avril 2009.
Une très faible consommation électrique entre le 2 avril 2009 et le 29 juillet 2009, soit 153 K/W. Alors que dans un autre bien immobilier leur appartenant à Saint-Arnoult la consommation affiche 5 665 K/W entre le 1er janvier et 4 juillet 2009.
Une consommation d’eau plus importante à Saint-Arnoult qu’au lieu du bien vendu.
Sept sur huit des comptes bancaires des requérants mentionnaient l’adresse de Saint-Arnoult à la date de la cession.
Les factures des travaux de construction de la maison et les contrats d’assurance sont envoyés à Saint-Arnoult.
Sur l’occupation de la maison : les requérants l’ont occupée entre le début du mois d’avril et le 23 juin 2009, soit un peu moins de trois mois. Cette occupation est trop brève pour considérer cette maison comme étant leur résidence principale.
Pour la Cour, c’est donc à bon droit que l’administration a remis en cause, l’exonération litigieuse.
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme B… est rejetée.
Commentaire de LégiFiscal
Ici, c’est au juge de l’impôt qu’appartient l’appréciation de l’exonération de la plus-value.
Dans certains cas la charge de la preuve est au contribuable, mais pas dans ce cas d’espèce.
Estimant que la maison d’habitation de Torquesne constituait leur résidence principale, M. et Mme B souhaitaient bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de sa cession.
La juridiction administrative vient de rappeler certains critères essentiels, qui sont pris en compte pour l’appréciation de la qualité effective de résidence principale.
La consommation des fluides (énergie et eau) est un indicateur factuel quant à l’usage d’un logement.