Plus-value immobilière : seize mois d'inoccupation ne font pas perdre la qualité de "résidence principale"
Contexte de l'affaire
Par deux actes authentiques du 26 février 2013, M. D.F a cédé deux biens immobiliers qu’il détenait pour un prix de 315 000 €.
La plus-value de cette cession a été exonérée en application des dispositions du 1 du II de l’article 150-U du CGI (Code Général des Impôts), qui exonère les plus-values issues de la cession de la résidence principale du cédant.
S’en suit un contrôle sur pièces. L’administration fiscale a remis en cause cette exonération et notifie à l’intéressé une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2013.
M.D.F demande au TA (Tribunal Administratif) de Pau de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt à laquelle il a été assujetti.
Par un jugement du 3 octobre 2019, le TA de Pau rejette sa demande.
M.D. F relève appel du jugement.
L’article 150-U du CGI précise : « I. (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (…) II. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) ».
Par ailleurs, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour.
La condition est que « le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. »
C’est aussi le cas lorsque le cédant a accompli « les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu ».
Date de la cession : le 26 février 2013.
M.D. F avait installé sa résidence principale à Bayonne à compter du mois de septembre 2011.
Donc, au jour de la cession, le bien cédé n’était plus sa résidence principale depuis plus d’un an.
Dès le 31 janvier 2012, il a donné mandat à une agence pour vendre son bien.
Le compromis de vente est signé le 11 octobre 2012.
Pour la Cour
Compte tenu des diligences accomplies, le délai pendant lequel l’immeuble est resté vacant doit être regardé comme normal.
Elle considère donc que c’est à tort que le service a refusé à M. D. F le bénéfice de l’exonération de la plus-value.
La Cour vient de donner raison à M.D.F.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Pau du 3 octobre 2019 est annulé.
Article 2 : M. F… est déchargé de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2013…
Commentaire de LégiFiscal
La juridiction administrative vient de rappeler que pour l’application de l’exonération de plus-value immobilière un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition :
- « Que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.
- Que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. »
Le principe veut que pour bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière au titre de la "résidence principale" le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Il n’y a pas de délai maximum en soi.
C’est au vu des raisons particulières qui font que la cession tarde, que l’appréciation de la situation, permet de déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
Quand bien même, dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue le délai maximal, l’appréciation du délai normal est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, et des diligences effectuées par la personne concernée pour la mise en vente de ce bien.