Remise en cause du caractère déductible de dépenses de travaux, regardées comme des dépenses de reconstruction et d'agrandissement.

Contexte de l'affaire

Une SCI (Société Civile Immobilière) qui a pour activité la location de biens immobiliers, a pour associés M. et Mme G. B. et, depuis 2011 leurs deux filles. 

La SCI a acquis en août 1999 un ensemble immobilier composé d'une maison de maître et d'une dépendance.

L’ensemble est auparavant loué à une association pour l’accueil d’enfants. 

En 2010 et 2011, la SCI a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance.

A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible des dépenses de travaux.

Elle les a regardées comme des dépenses de reconstruction et d'agrandissement.

En conséquence M. et Mme G. B. ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi qu'à des pénalités, de même que leurs deux filles.

Mme A.B. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Pau de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie.

Mme H. B., M. et Mme G. B. ont fait de même pour la même affaire, par la suite les trois demandes furent regroupées.

Par un jugement le tribunal a rejeté les demandes.

Ils vont en appel.

Par un arrêt la CAA (Cour Administrative d'Appel) de Bordeaux a rejeté l'appel.

Ils se pourvoient en cassation

L’affaire va au Conseil d'Etat

Article 31 du CGI (Code Général des Impôts) : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire (...) / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (...) / 2° Pour les propriétés rurales : / a) Les dépenses énumérées aux a à e du 1° (...) ".

Donc doivent être regardés comme des travaux de reconstruction :

• Ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation,
• Ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre,
• Les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement,
• Ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

La création des onze appartements dans la demeure principale, qui n'était que partiellement affectée à l'habitation, avait nécessité d'importants travaux de réaménagement interne avec pour chaque appartement l’installation de cuisines et sanitaires, la réfection des réseaux d'eau, d'électricité et d'évacuation des eaux usées.

La cour a jugé que les travaux présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d'agrandissement. 

Il ressort du dossier d'appel que les travaux en litige n'ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d'une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction.

En statuant ainsi la cour a inexactement qualifié les faits de l'espèce.

Puis, il y a augmentation de la surface habitable de l'ensemble immobilier en cause, avec la transformation en deux appartements de salles de réunion et bureaux, créés en 1987 dans l'ancien grenier de la maison principale, et la création d'un appartement dans la dépendance.

« Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation des arrêts qu'ils attaquent. »

Décide :
Article 1er : Les arrêts nos 17BX00423, 17BX00424 et 17BX00425 du 12 avril 2019 de la cour administrative d'appel de Bordeaux sont annulés.
Article 2 : Les affaires sont renvoyées à la cour administrative d'appel de Bordeaux.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour être regardés comme des travaux de reconstruction les travaux doivent comporter la création de nouveaux locaux d'habitation, ou apporter une modification importante au gros œuvre. Ils peuvent être des travaux d'aménagement interne dont l’importance, équivaut à des travaux de reconstruction, ou encore des travaux d'agrandissement, et ceux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

De même, la Cour avait estimé que la création des deux appartements n'était pas dissociable de la création, dans la maison principale, des neuf autres appartements, alors que ces travaux étaient indépendants (techniquement et fonctionnellement).

En faisant ainsi, la cour a dénaturé les pièces du dossier.

Le Conseil d'État a reprécisé l’application faite des notions décrites comme « travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ».