Pas de durée minimale d’occupation pour l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale

Contexte de l'affaire

L’administration fiscale effectue un contrôle sur pièces, et remet en cause l'exonération de plus-value de cession immobilière dont avaient bénéficié M. et Mme B., sur le fondement du 1° de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts), à l'occasion de la vente le 14 février 2014 d'une maison d'habitation présentée comme leur résidence principale.

M.et Mme B. demandent au TA (Tribunal Administratif) de Lyon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, contributions sociales et pénalités correspondantes, et de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros.

Le TA de Lyon, a jugé que M. et Mme B ne pouvaient bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale.

Pour autant il a prononcé la décharge de l’imposition, au motif qu’ils pouvaient se prévaloir de l’exonération "résidence secondaire" de l’article 150 U-II-1° bis du CGI (Code Général des Impôts) dont bénéficie sous certaines conditions la première cession d’un logement autre que la résidence principale.

Et il met à la charge de l'Etat une somme de 1 200 euros.

Le ministre de l’Économie des finances et de la relance relève appel du jugement.

Le tribunal a considéré que l’exonération "résidence principale" ne pouvait s’appliquer.  Les juges ont considéré que les époux B pouvaient, à titre subsidiaire se prévaloir de l’exonération de l’article 150-U-II-1° bis du CGI (première cession autre que la résidence principale).

Pour autant la juridiction administrative conditionne ce régime d’exonération aux conditions prévues par l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe 3 du CGI

Il résulte que M. et Mme B. ont déclaré avoir occupé le logement de mi-octobre ou début novembre 2013 au 1er février 2014. A cette date ils ont pris à bail un autre logement, avant la signature de l'acte de vente intervenue le 14 février 2014.

Si la consommation d'électricité est très faible au cours de la période d'occupation il résulte de l'instruction que la consommation d'eau, sur la même période, est comparable à celle relevée dans le logement précédemment occupé et cohérente avec la composition de la famille.

Le 1° de l'article 150 U du CGI n'imposent pas de durée minimale d'occupation avant la cession du bien immobilier.

Par conséquent, ils étaient fondés à se prévaloir de l'exonération de la plus-value de cession de cette résidence principale.

Pour le ministre de l'économie, des finances et de la relance :
Les premiers juges ne pouvaient faire droit à la demande subsidiaire sur l'exonération de la plus-value résultant de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, les conditions n'étant pas réunies, et l'acte de cession ne comportait pas les mentions prévues à l'article 41 duovicies-0 H de l'annexe 3 du CGI.

Les conditions pour le remploi total ou partiel de la plus-value, dans les 24 mois après la cession, pour l'acquisition d'un logement à titre de résidence principale n'est pas davantage remplie, puisque seule l'acquisition d'un terrain à bâtir pour un montant de 88 000 euros (nie demande de permis de construire, ni engagement de construction dans le délai de 24 mois, ni remploi de la totalité de la plus-value d'un montant de 135 883 euros).

M. et Mme B. persistent en particulier à soutenir que le bien vendu constituait leur résidence principale.

Article 150 U du CGI code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (...) II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. / L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ".

Avec la remise en cause du bénéfice de l'exonération pour cession de la résidence principale, M. et Mme B. soutiennent à titre subsidiaire, devant le TA qu'ils pouvaient bénéficier de l'exonération pour première cession d'un logement autre que la résidence principale.

M. et Mme B. ont acquis le 11 mars 2014 un terrain à bâtir pour un montant de 88 000 euros.

Pour autant, il ne résulte pas de l'instruction qu'ils aient entrepris la construction de leur future résidence principale sur le dit-terrain dans les 24 mois de la cession, par remploi total ou partiel du surplus du prix de cession ni que l'affectation à leur résidence principale serait intervenue dès l'achèvement du bien.

M. et Mme B. sont seuls à pouvoir fournir le contrat de construction ou tout autre pièce permettant de déterminer la date de leur éventuel changement de résidence principale.

Décide :
Article 1er : La requête du ministre de l'économie, des finances et de la relance est rejetée.
Article 2 : L'Etat versera à M. C... B.. et Mme A... D.. épouse B... une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

(…)
Source : Arrêt de la CAA de LYON du 19 août 2021, n°19LY01666

Commentaire de LégiFiscal

La juridiction administrative confirme ici, qu’un délai d’occupation même si celui-ci est bref ne fait pas échec à l’exonération au titre de la résidence principale.

Un second point est ici mis en exergue : celui des conditions de l’exonération au titre de la résidence secondaire (Art. 150-U-II-1° bis du CGI).

La loi impose des conditions notamment quand le remploi porte sur un terrain.

L’administration conteste cette décision pour des raisons de fond et de forme.

Par ailleurs, Il est établi que M. et Mme B. avaient effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale au bien en litige à la date de la cession.