SCI et prêt usuraire
Contexte de l'affaire
Dans une récente décision, la Cour de cassation s’est prononcée au sujet de l’application de la législation relative au taux d’usure pour une SCI ayant réalisé un emprunt dans le but de financer l’acquisition de logements locatifs (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 8 septembre 2021, n°20-18642).
La réglementation relative aux prêts usuraires
Selon l’article L. 314-6 du code de la consommation, constitue un prêt usuraire, ceux réalisés à un taux effectif global (TEG) excédant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédant par les établissements de crédit.
Les établissements de crédit doivent donc respecter le taux de l’usure :
- Pour les prêts et découverts consentis aux particuliers
- Pour les découverts consentis aux personnes morales ayant une activité professionnelle (les autres types de prêts ne sont pas concernés)
- Pour les prêts et découverts consentis aux personnes morales sans activité professionnelle.
Les faits
Dans l’affaire dans laquelle la Cour de cassation a récemment eu à se prononcer, un établissement de crédit a octroyé à une SCI un prêt dont le TEG s’élevait à 6,77%. Ce prêt avait pour but de financer l’acquisition d’un bien immobilier, la réalisation d’autres investissements ainsi que le remboursement de plusieurs crédits.
La SCI a ensuite assigné en justice la banque au motif que le taux pratiqué était supérieur au taux d’usure applicable au moment du prêt. La SCI soutient que la banque ne pouvait lui proposer un taux d’intérêt supérieur à l’usure dans la mesure où elle n’exerce pas d’activité professionnelle. En effet, son activité est strictement patrimoniale et n’a pour seule finalité que de gérer le patrimoine des 2 associés et de leur assurer des revenus locatifs.
La Cour d’appel de Colmar a rendu un arrêt en défaveur de la SCI (décision du 9 mars 2020). Cette dernière se pourvoit en cassation.
La décision de la Cour de cassation
Dans sa décision rendue le 8 septembre dernier, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que la SCI exerce bien une activité professionnelle. Elle retient notamment que les statuts de la SCI précisent qu’elle a pour objet la propriété, l’administration et l’exploitation des immeubles lui appartenant. En outre, selon une fiche d’identité extraite du site societe.com, l’offre de prêt avait pour objet de financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI (acquisition d’un immeuble locatif). En conséquence, la SCI ne peut bénéficier de la législation sur le taux d’usure.
Source : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 8 septembre 2021, n°20-18642
Commentaire de LégiFiscal
Les SCI qui empruntent de l’argent pour acquérir des logements locatifs sont considérées comme ayant une activité professionnelle et ne sont donc pas concernées par la législation relative aux prêts accordés à un taux supérieur à l’usure.