Les ventes à réméré et la TVA

Contexte de l'affaire

Dans une récente décision, le Conseil d’État a précisé les modalités d’imposition à la TVA de l’indemnité issue de l’exercice d’un réméré (Conseil d’État, 7 octobre 2021, n°430136).

La notion de réméré

Selon les articles 1659 et suivants du code civil, une vente à réméré est une cession assortie de la faculté pour le cédant de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution :

• du prix principal
• des frais et loyaux coûts de vente
• des réparations nécessaires,
• de l’augmentation de la valeur du fonds.

Les faits

L’affaire dans laquelle le Conseil d’Etat a eu récemment à se prononcer concerne une société dont l’activité consiste en l’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation auprès de particuliers en situation de surendettement. Le contrat prévoit une clause de réméré permettant au cédant de récupérer son bien dans les 18 mois moyennant le versement d’une somme égale à environ 13% du prix. Entre 2012 et 2014, la société s’est acquittée au titre de la restitution à leur propriétaire initial de 9 immeubles acquis par ce type de contrat, de la TVA calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

La société a sollicité de l’administration fiscale la restitution de la TVA sur la base de l’exonération prévue au 2° du 5 de l’article 261 du CGI relative aux cessions d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Le tribunal administratif de Nantes (jugement du 29 septembre 2017) a rejeté cette demande. À l’inverse, la Cour administrative d’appel de Nantes (arrêt du 28 février 2019) a annulé ce jugement et prononcé la restitution de la TVA. Le ministre de l’Action et des Comptes publics se pourvoit en cassation.

La décision de la Cour de cassation

Dans sa décision rendue le 7 octobre, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la CAA de Nantes. Elle considère tout d’abord que l’exercice de la clause de réméré ne peut bénéficier de l’exonération prévue au 1° de l’article 261 C du CGI en faveur des prestations d’octroi de crédit dans la mesure où cette clause de résolution ne constitue qu’une simple faculté.

En outre, la somme correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente, reversée au cessionnaire par le cédant initial, constitue la rémunération d’une prestation de services qui doit être assujettie à la TVA. Cette opération de résolution constitue une prestation de service à part entière et non une livraison d’un bien immobilier. Aucune TVA ne doit donc être restituée à la société.

Source : Conseil d’État, 7 octobre 2021, n°430136

Commentaire de LégiFiscal

L’exercice d’un contrat de réméré constitue la rémunération d’une prestation de service. Il rémunère le droit à la résolution de la vente. L’indemnité correspondante est donc soumise à TVA même lorsqu’elle concerne la vente d’un bien exonéré de TVA telle la cession d’un immeuble de plus de 5 ans.