Plus-value d’une résidence secondaire : pas d'exonération si détention de l’usufruit de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente

Contexte de l'affaire

Pour les plus-values immobilières, l’article 150-U-II-1° bis du CGI (Code Général des Impôts) prévoit un cas d’exonération concernant la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous conditions.

Conditions :

• De remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.
• Lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

Par une requête du 15 juillet 2021, Mme A. B. demande au Conseil d'État d'annuler pour excès de pouvoir le refus du ministre de l’Économie, des finances et de la relance d'abroger la deuxième phrase du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), référence BOI-RFPI-PVI-10-40-30 :

« Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable. De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération. »

« Le législateur a entendu favoriser l'investissement dans l'acquisition d'une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu'ils ont élu pour domicile. »


Mme A. B. soutient que les dispositions du 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts, telles qu'interprétées par la jurisprudence du Conseil d'Etat, méconnaissent les principes d'égalité devant la loi et d'égalité devant les charges publiques protégés respectivement par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789.

Le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit.

Mme A.B. soutient que ces dernières énonciations seraient contraires aux objectifs poursuivis par le législateur.

En procédant ainsi, « le législateur, qui s'est fixé comme objectif de favoriser l'accès à la propriété de la résidence principale, s'est fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi."

« S'il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d'un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l'ont occupée au cours de cette même période en vertu d'un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l'objet de la loi. »

" De même, la détention d'un droit démembré ou d'un droit indivis sur un immeuble d'habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l'exonération ".


Décide :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par Mme B....
Article 2 : La requête de Mme B... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Concernant ici l’exonération de plus-value immobilière au titre de la cession d’un bien autre que la résidence principale, le Conseil d’Etat juge que la condition suivante: " De même, la détention d'un droit démembré ou d'un droit indivis sur un immeuble d'habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l'exonération ", lors des quatre années précédant la cession,était justifiée.

Toujours pour le Conseil d’Etat le paragraphe 40 du BOFIP en question, se borne à expliciter, sans y ajouter, les dispositions de l’article 150 U-II-1°bis du Code Général des impôts.