Vente d’un bien immobilier : les gains ou pertes de change constituent une composante de la plus ou moins-value réalisée

Contexte de l'affaire

En 2011 M. A. fait l'acquisition d'un immeuble situé aux Etats-Unis, puis il l'a revendu en 2015.

Il a déclaré une plus-value qu'il a calculée en déduisant du prix de cession en dollars converti en euros à la date de la cession, le prix d'achat en dollars converti en euros à la date de l'acquisition.

Sa réclamation préalable tendant à ce que la plus-value soit calculée en déterminant la différence entre le prix de cession et le prix d'achat en dollars, puis en convertissant le résultat obtenu en euros au jour de la revente, a été rejetée.

M.A. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Montpellier de prononcer la réduction des cotisations d'impôt sur le revenu, contributions sociales, et la taxe sur les plus-values de cessions d'immeubles prévue à l'article 1609 nonies G du CGI (Code Général des Impôts) auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2015.

Le TA de Montpellier a fait droit à sa demande.

Le ministre de l’Action et des comptes publics a fait appel du jugement en tant que :

• Par son article 1er, il a réduit les bases des cotisations d'impôt sur le revenu, contributions sociales, et taxe sur les plus-values de cessions d'immeubles auxquelles M. A. a été assujetti au titre de l'année 2015
• Par son article 2, il a prononcé la décharge des cotisations d'impôt sur le revenu, des contributions sociales, et de la taxe sur les plus-values de cessions d'immeubles correspondant à la réduction des bases définie à l'article 1er.

La CAA (Cour Administrative d'Appel) de Marseille, sur l'appel formé par le ministre de l’Action et des comptes publics, a annulé les articles 1er et 2 de ce jugement, a remis à la charge de M. A. les cotisations d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi que la taxe sur les plus-values de cessions d'immeubles dont les premiers juges avaient prononcé la décharge.

M. A. se pourvoit en cassation.

Source : Arrêt du Conseil d’État du 9 décembre 2021, n°439987

Article 150 U du code général des impôts : " (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers (...) sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) ".

Aux termes de cet article : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ".

Il y a lieu de déterminer les prix d'acquisition et de cession, en euros, le cas échéant en convertissant en euros, sur la base des taux de change applicables respectivement à la date d'acquisition ou de cession, les prix qui ont été réglés au moment de ces opérations en devises. Il en résulte que les gains ou pertes de change pouvant être constatés lors de cessions de biens immobiliers constituent une composante des plus ou moins-values brutes réalisées et sont pris en compte pour la détermination des sommes imposables en application de l'article 150 U du code général des impôts

Il s'ensuit qu'en jugeant que la plus-value tirée de l'opération en litige devait être établie à hauteur de la différence entre le prix de cession de l'immeuble détenu par M. A..., converti en euros sur la base du taux de change du dollar américain à la date de cette cession, et le prix d'acquisition de ce même immeuble, converti en euros sur la base du taux de change du dollar américain à la date de cette acquisition, la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit.

Il résulte de ce qui précède que le pourvoi de M. A... doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Décide :
Article 1er : Le pourvoi de M. A... est rejeté.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour la juridiction, pour déterminer la plus-value, les prix d’acquisition et de cession à retenir devaient être convertis en euros par application des taux de change applicables respectivement à la date d’acquisition et à la date de cession.

Pour le Conseil d’Etat, les gains ou pertes de change pouvant être constatés lors de cessions de biens immobiliers situés hors de France constituent une composante des plus ou moins-values réalisées et sont pris en compte pour la détermination des sommes imposables.