Qualification de marchand de biens mise en échec par l’occupation à titre de résidence principale des biens vendus
Contexte de l'affaire
Au cours de la période vérifiée, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2014, M. C. B. et Mme D.H ont réalisé :
L’acquisition le 3 décembre 2009 d’un hangar pour un montant de 185 000 € qu'ils ont transformé en maison d'habitation et revendue le 20 juillet 2011 pour un montant de 499 000 €
L’acquisition le 11 mars 2011 d’un terrain à bâtir pour 286 000 € revendu le 12 octobre 2012 au prix de 894 896 €, après construction d'une maison d'habitation
L’acquisition le 10 juillet 2012 d’une maison pour la somme de 380 000 €, revendue le 25 septembre 2013
L’acquisition le 14 septembre 2012, par l'intermédiaire G. dont ils sont actionnaires, d’un terrain à bâtir sur lequel ils font édifier deux maisons d'habitation, revendues en août 2014, pour un montant global de 1 096 000 €
L’acquisition le 28 juillet 2014 au prix de 350 000 € une maison dont ils ont fait deux lots, l'un avec la maison déjà construite revendue le 1er octobre 2015, après des travaux d'agrandissement pour 522 000 euros, l'autre composé d'une maison neuve qui leur appartient toujours
Acquisition le 11 octobre 2013 d’un terrain à bâtir pour 295 000 €, divisé en deux lots, l'un revendu en tant que terrain à bâtir le 7 juillet 2014, pour 122 260 €, l'autre ayant servi de terrain à la construction d'une maison revendue le 21 juin 2017, pour 714 600 €.
Compte tenu :
- Du nombre d'opérations immobilières réalisées,
- De la courte période,
- De l’'importance des plus-values réalisées,
L'administration fiscale a considéré, que M. et Mme B... avaient, soit directement, soit par intermédiaire, exercé une activité professionnelle de marchands de bien passible des impôts commerciaux.
M. C. B. et Mme D.H. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Versailles de prononcer la décharge, en droits, intérêts et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée réclamés.
Par jugement du 1er octobre 2019, le TA de Versailles les a déchargés de ces impositions.
L’administration a fait appel de la décision.
La CAA (Cour Administrative d'Appel) vient de rejeter l’appel de l’administration.
Les contribuables déclarent qu’ils ont successivement occupé, à titre de résidence principale, les différents logements qu’ils ont acquis puis revendus.
Le ministre de l’Action et des finances relève appel des jugements du TA de Versailles.
Au vu de l’article 35 du CGI (Code Général des Impôts), les bénéfices et le chiffre d'affaires réalisés à l'occasion de la cession d'immeubles sont imposables à l'impôt sur le revenu (aux BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux) et taxables à la taxe sur la valeur ajoutée, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l'activité de marchand de biens.
Il appartient à l'intéressé « d’établir soit que les immeubles qu'il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale. »
M. C. B. et Mme D.H font valoir qu'ils ont occupé, à titre de résidence principale, les différents logements qu'ils ont acquis puis revendus.
Ils ont produit des documents dans ce sens : factures d’eau, gaz, électricité, domiciliation de comptes bancaires et salaires, scolarité de leurs enfants…
L’administration fiscale ne conteste pas ces occupations à titre de résidence principale.
A ce titre, elle ne remet pas en cause l'exonération des plus-values immobilières sur le fondement du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts.
Si la succession de ces opérations dans un bref délai pourrait motiver la mise en œuvre d'une procédure d'abus de droit, « l'occupation à titre de résidence principale des immeubles à la date de leur revente fait obstacle à ce que ces biens soient regardés comme appartenant au patrimoine professionnel d'un marchand de biens. »
Décide :
Article 1er : Les requêtes du ministre de l’Économie, des finances et de la relance sont rejetées.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
La décision rendue par la juridiction met en avant, le rejet de la qualification de marchand des biens, même si les personnes concernées ont vendu plusieurs biens de manière consécutive.
En effet, il est prouvé que les habitations successives étaient leur résidence principale.