Revenus fonciers et déduction des travaux de rénovation : obligation de démontrer l'intention locative

Contexte de l'affaire

À la suite d’un contrôle sur pièces, M. et Mme A. sont assujettis par l'administration à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2011 et 2012. En cause : la réintégration dans leur revenu imposable de charges initialement déduites de leurs revenus fonciers relatives à des frais exposés pour la rénovation de deux immeubles qu'ils possèdent.

M et Mme A demandent au TA (Tribunal Administratif) de Marseille de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA de Marseille a rejeté leur demande
M. et Mme A. relèvent appel du jugement

Les dépenses mentionnées au I de l'article 31 du CGI (Code Général des Impôts) ne peuvent être déduites du revenu foncier brut que dans la mesure où

• Les charges sont dûment justifiées,
• Elles se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
• Elles sont effectivement supportées par le propriétaire et sont engagées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu.
• Les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration doivent avoir été effectuées par le propriétaire et avoir été réellement payées au cours de l'année d'imposition.

« Il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges en produisant des pièces justificatives, permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité des charges supportées. »

Les requérants produisent des tickets de caisse ou factures qui ne mentionnent pas l'identité du client, le lieu de destination, de livraison des matériaux ou de réalisation des prestations, le chantier.

Une mention manuscrite " A... La Beauvalle 13100 Aix-en-Provence " apposée sur ces factures et la production de tickets de carte bancaire attestant du paiement. Mais ils ne permettent pas d'établir que les dépenses en litige ont été exposées par M. et Mme A. en vue de l'acquisition ou de la conservation de revenus fonciers.

Pour l’autre immeuble

II de l'article 15 du CGI : " Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (...) ".

Pour l'accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location. Il appartient donc au propriétaire d'apporter la preuve qu'il a offert à la location les logements restés vacants, et qu'il a pris toutes les dispositions nécessaires pour les louer.

M. et Mme A. ont acquis un ancien hôtel restaurant en vue de le transformer en appartements, et ils ont voulus déduire de leurs revenus fonciers pour 2011 et 2012, le montant des frais pour la rénovation de l'immeuble.

Pour l'administration fiscale, les appartements rénovés n'avaient pas été mis en location, et, M. et Mme A. ne démontrent pas leur intention locative.

Pour les intéressés, ils ont procédé aux diligences nécessaires en vue de la location :

• Production de cinq mandats de gérance, (alors que, selon les déclarations de revenus fonciers des contribuables, 24 appartements étaient achevés à la fin 2010 et 34 à la fin de 2011.
• Production de plans descriptifs des appartements avec des mentions manuscrites des loyers qui auraient été perçus pour chacun (ne permet pas d'établir qu’ils étaient donnés en location).
• M. et Mme A. ont conclu, le 1er juin 2011, avec leur fille un bail de location pour 11 appartements moyennant un loyer annuel de 25 000 €, contrat modifié par avenant autorisant la location d'appartements meublés :

• Production d'un extrait du site " société.com " où ils sont référencés en tant que loueur en meublé pour l'année 2015
• Production de facture d'achat de meubles
• Copies de ses déclarations fiscales au titre de l'année 2013

L’extrait du relevé de compte bancaire de leur fille mentionnant trois virements à leur profit d'un montant de 12 000 € chacun, au titre du paiement du loyer annuel qui aurait dû être réglé en application contrat de bail conclu le 1er juin 2011 ne suffisent pas à justifier.

M. et Mme A. ont fait poser des compteurs électriques individuels.

Dans le cadre de l’acquisition, Ils ont obtenu un prêt faisant référence à un " achat ancien " et deux autres prêts pour effectuer des " travaux d'amélioration " à destination du " locatif résidence principale " en 2006 et 2010. Ceci n'est pas de nature à établir l'intention de donner en location les appartements issus de la rénovation de l'immeuble.

Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme A. est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

En l’absence de revenus locatifs, pour pouvoir déduire des travaux de rénovation au titre des revenus fonciers il faut pouvoir démontrer l’intention de louer.

C’est au propriétaire, qu’il appartient d’apporter la preuve, d’une part qu’il a offert à la location les logements restés vacants au titre desquels il demande la déduction de charges foncières, et d’autre part qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour les louer.

Pour l’administration fiscale, les intéressés doivent démontrer leur intention locative.