Résidence secondaire, et plus-value immobilière : qu’est-ce qu’un délai normal de vente ?

Contexte de l'affaire

Le 14 août 2014, M. et Mme C.A. ont cédé le bien immobilier dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000.

A la suite de cette vente, ils ont déclaré un montant de 337 328 euros au titre d'une plus-value exonérée d'impôt au titre de la cession d’un bien autre que la résidence principale.

S’en suit un contrôle sur pièces, et l’administration fiscale a estimé qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération.

Les époux A ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis.

Le TA de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.

Les époux A ont relevé appel du jugement.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (...) / II.-Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / (...) / 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, (...) autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ".

M.et Mme C. A. étaient propriétaires de leur résidence principale au Chesnay, acquise le 30 octobre 2012, soit au cours des quatre années précédant la cession de leur bien situé à La Garenne-Colombes, intervenue le 14 août 2014,

Ils ne pouvaient donc pas, bénéficier de l'exonération d'impôt, prévue au 1° bis du II de l'article 150 U du CGI.

M. et Mme C.A. invoquent l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la doctrine administrative exprimée dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-10.

Le texte précise : « que si, par principe, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, il est cependant admis,(…) la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l'exonération au titre de la première cession d'un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d'un prêt relais, avant d'avoir cédé le logement entrant dans le champ de l'exonération, que l'exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que » :

• La mise en vente du logement soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale,
• Que la cession du logement intervienne dans un délai normal après l'acquisition du logement affecté à la résidence principale,
• Que le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l'acquisition ou construction de la résidence principale.

Pour apprécier le délai normal de cession, (III, paragraphes 180 à 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10) : il ressort qu'aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori.

Il convient de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, et des raisons qui retardent la vente.

« Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. »

Cependant, l'appréciation du délai normal de vente s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération :

• Conditions locales du marché immobilier,
• Prix demandé,
• Caractéristiques particulières du bien cédé,
• Diligences effectuées pour la mise en vente.

En l’espèce, pour refuser l'exonération d'impôt de la plus-value réalisée lors de la cession, l'administration a considéré que le délai de vingt-et-un mois qui s'est écoulé entre ces deux actes n'était pas justifié par les circonstances de l'opération.

Pour justifier ce délai, M. et Mme C. A. précisent :

A la suite du prolongement du détachement de M. D. aux Etats-Unis, le bail de leur locataire (de la résidence secondaire) a été renouvelé le 8 août 2011 pour une durée de trois ans, jusqu'au 7 août 2014.

Ils pensaient alors demeurer aux Etats-Unis pour l'exercice de leur activité professionnelle, et sont finalement revenus en France en juillet 2012.

Le renouvellement du bail de leur locataire pour trois ans a constitué une contrainte indépendante de leur volonté.

Le bail fut soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, alors qu'ils n'y étaient pas tenus, le bail étant conclu avec une personne morale.

Les conditions (logement et marché immobilier) les ont incités à ne pas vendre le bien loué.

Ce qui fut leur choix.

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme C... A.. est rejetée.

Commentaire de LégiFiscal

Cette décision concerne l’hypothèse où l’acquisition de la résidence principale intervient, avant la vente de la résidence secondaire.

Les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, peuvent être exonérées, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Pour qu’il y ait exonération, c’est à la condition que le cédant n’ait pas été, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

Dans le cas présent, la problématique est le délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire.