Taxe sur les logements vacants, et cas d’un bien qui ne pourrait être rendu habitable qu'au prix de travaux importants

Contexte de l'affaire

Mme B.A. est propriétaire d'une villa dont elle occupe l'appartement du rez-de-chaussée, les deux autres étages étant composés de trois appartements situés au premier et au second étages, et ils ont eu des périodes de vacance.

Elle fut assujettie à une cotisation de taxe sur les logements vacants à hauteur de 1 369 euros à raison de ces deux appartements.

Elle a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Strasbourg de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie et intérêts de retard correspondants.

Le TA a rejeté la demande. Elle relève appel du jugement.

Article 232 du CGI (Code Général des Impôts), dans sa rédaction applicable aux années en litige : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, (…)/ II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, (...) /III.- La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. (...) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (...) ".

Pour le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, : " Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ;(...)" et il a également jugé ": " (...) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; / (...).

Pour Mme B.A. ces deux biens ne pouvaient pas être loués :

• En raison de leur état de vétusté
• Que cette vacance fût indépendante de sa volonté dès lors que leur rénovation nécessitait d'importants travaux
• Qu'elle était dans l'incapacité financière de prendre à sa charge les travaux éventuels.

Pour l'appartement situé au premier étage :
Un constat d'huissier établit le caractère inhabitable de cet appartement, dépourvu d'électricité, de chauffage et de sanitaires. Il n'est pas raccordé au réseau d'eau et les murs sont fissurés et les vitres cassées.

Pour être rendu habitable, des travaux importants sont nécessaires (coût est estimé à environ 133 000 euros)

Mme A. démontre qu'elle n'était pas en mesure de financer ces travaux au regard de ses revenus. Donc, la vacance de cet appartement était indépendante de sa volonté au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts,

Pour l'appartement situé au second étage :

Mme A. ne produit aucun élément probant justifiant du caractère inhabitable de ce logement.

Par ailleurs, elle a donné en location deux appartements courant 2016, moyennant des travaux engagés pour 21 088 euros.

Donc l'appartement du second étage a fait l'objet d'une location, moyennant un coût de travaux relativement modéré.

La requérante n'est pas fondée à soutenir que le local d'habitation en cause serait inhabitable

Mme A. est seulement fondée à demander la décharge partielle de la cotisation de taxe sur les logements vacants, à laquelle elle a été assujettie, à raison de  l'appartement situé au premier étage de la villa.


Décide :
Article 1er : Le jugement n° 1703140 du 19 mars 2019 du tribunal administratif de Strasbourg est annulé.

Article 2 : Mme A... est déchargée partiellement de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison de l'appartement de 149 m², situé au premier étage de la villa dont elle est propriétaire au 1, rue Richard Brunck, à Strasbourg.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Lorsqu’un contribuable fait valoir qu'un logement est exclu du champ d'application de la taxe sur les logements vacants, et qu’il saisit la justice, c’est au juge de l'impôt, de se prononcer.

Pour la Cour, la taxe sur les logements vacants n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.

C’est le cas des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants, et à la charge du contribuable.