Plus-value immobilière exonérée : le caractère "nécessaire" de la dépendance
Contexte de l'affaire
Le 15 mars 1996, M et Mme A ont acquis, une parcelle cadastrée section CD n° 525, sur laquelle ils ont édifié leur résidence principale et en ont affecté une partie à l’activité professionnelle de M. A.
Le 26 décembre 2001, ils ont acquis auprès de la commune, les parcelles attenantes à ce terrain.
Par la suite, les parcelles sont réunies, pour constituer une seule parcelle cadastrée section CD n° 843.
Le 28 février 2013, ils ont cédé ces deux parcelles à la SCI E. sans souscrire de déclaration de plus-value immobilière.
S’en suit un contrôle sur pièces, et M. et Mme A ont été assujettis, à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu résultant de la taxation de la plus-value immobilière.
Pour l’administration fiscale la parcelle ne présente pas le caractère de dépendance immédiate et nécessaire de leur résidence principale.
Ils demandent au TA (Tribunal Administratif) de Clermont-Ferrand de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis.
Le TA de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande.
Ils ont fait appel du jugement.
Pour M et Mme A :
3° du II de l’article 150 du CGI : « les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale sont exonérées de toute imposition au titre de la plus-value immobilière dès lors qu’elles sont vendues simultanément avec la résidence principale et ce, quelle que soit la nature intrinsèque de ces dépendances et nonobstant la destination que l’acquéreur entend leur donner ; la doctrine administrative a ajouté à la loi fiscale en excluant de l’exonération, les terrains vendus en tant que « terrains à bâtir » et ce, sans tenir compte de l’intention du cédant quant à l’utilisation de ces dépendances »
- La parcelle est attenante à leur résidence principale,
- Elle était utilisée comme jardin d’agrément et comportait un potager
- Les deux parcelles vendues simultanément constituaient un tout indissociable conformément à l’usage qui en était fait.
Pour le TA, la parcelle ne remplissait pas les conditions de dépendance immédiate et nécessaire, puisqu’il s’agissait :
- D’un terrain enherbé ne supportant aucune construction
- Il n’est affecté d’aucune servitude pour l’accès de la résidence principale
- Ils s’étaient engagés à y édifier un bâtiment à usage professionnel avec un logement, mais le projet n'est pas réalisé
- Elle n’est utilisée qu’à usage de jardin d’agrément et de potager dont "la nécessité n’est pas, dans les circonstances de l’espèce, avérée".
Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : « I. – Sous réserve des dispositions propres (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu (…) II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) 3° Qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires des biens mentionnés aux 1° et 2°, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles ».
Pour la Cour :
- Quand bien même les intéressés n’auraient pas eu l’intention de la vendre en tant que terrain à bâtir, la parcelle ne peut être regardée comme « une dépendance immédiate et nécessaire »
- Même si le terrain et la parcelle ne sont séparées par aucune délimitation physique, et qu’ils sont contigus
M et Mme A ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de la cession concomitante à celle du terrain assiette de la résidence principale.
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme A… est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B… A… et au ministre de l’économie, des finances et de la relance.
Commentaire de LégiFiscal
L’exonération de plus-value immobilière au titre des "dépendances immédiates et nécessaires" peut s’appliquer à un terrain, sous la condition que la notion de nécessité, à la résidence principale soit satisfaite.
Les dépendances immédiates et nécessaires doivent former avec la résidence exonérée un tout indissociable et être cédées en même temps que celle-ci.
Le TA, s’est fondé sur des faits, et a fait une stricte mais juste application de la loi fiscale.
La dépendante doit, au sens de la loi, être immédiate et nécessaire à la résidence principale.