La responsabilité du notaire sur la plus-value, lors d’une vente d’une propriété immobilière.

Contexte de l'affaire

Un pourvoi est formé par M. et Mme I contre l'arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre).

Le 31 mai 2012, M. et Mme I. vendent par acte authentique dressé par M. Y, notaire un bien immobilier au prix de 1 550 000 €.

Le 28 avril 2014 ils reçoivent une proposition de rectification au titre de l'imposition sur les plus-values résultant de cette cession, d'un montant total de 265 248 €.

Ils reprochent au notaire d'avoir, dans l'acte de vente :

- Distingué, d'une part, la partie maison et une partie de terrain vendues pour le prix de 550 000 €, et le surplus de terrain à bâtir pour le prix de 1 000 000 €.

- Précisé que cette opération est totalement exonérée du paiement de l'impôt sur la plus-value;

M et Mme I. l'ont assigné en responsabilité et indemnisation.

Il font grief à l'arrêt attaqué de limiter la condamnation de M. Y... à leur verser la somme de 20 348,46 euros au titre des intérêts de retard sur le paiement de l'impôt, alors que le redressement fiscal était de 265 248 €.

Pour la taxation de la plus-value : l'administration fiscale s'est basé sur la distinction artificiellement opérée par l'acte de vente notarié entre, la vente de la maison et de 1 169 m² du terrain y attenant, et  la vente séparée de 2 328 m² de ce même terrain présentés comme terrain à bâtir.

Pour l’administration fiscale 

La vente de l'ensemble de la « propriété aurait été totalement exonérée d'imposition sur les plus-values, comme portant sur leur résidence principale au jour de la cession, avec ses dépendances immédiates et nécessaires, si cette vente avait eu lieu au profit d'un acquéreur désireux de conserver la propriété en l'état, sans projet aboutissant à la qualification d'une partie de cette propriété en terrain à bâtir »

M et Mme I. n'avaient pas de contrainte de vente immédiate.

Et dans l’hypothèse où ils avaient été informés des conséquences fiscales de la vente, ils auraient pu y renoncer pour rechercher un autre acquéreur sans projet intégrant la qualification d'une partie en terrain à bâtir.

M et Mme I. ignoraient le projet de l'acquéreur de construire et que cela pût conférer la qualité de terrain à bâtir pour une partie (fiscalement parlant), avec les conséquences financières qui en découlent.

Il incombait donc à M. Y. notaire intervenu à l'acte, et professionnel tenu d'une obligation d'information et de conseil au profit des parties, de les éclairer sur ce point.

Réponse de la Cour

Après avoir constaté que M. Y. avait manqué à son obligation de conseil.

Selon l'administration fiscale, « un terrain à bâtir ne peut être regardé comme une dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale et que la qualification de terrain à bâtir est acquise, dès lors que des constructions peuvent être autorisées …que, dans la mesure où la propriété était composée d'un terrain à bâtir, sa cession était, en tout état de cause, soumise partiellement à l'impôt sur les plus-values. »

Pour la cour d'appel, le manquement de M. Y. n'avait pas fait perdre à M. et Mme I. de chance d'être exonérés totalement de l'impôt sur la plus-value.

Il a juste donné lieu au paiement des intérêts de retard ajoutés par l'administration fiscale au montant des droits.

L'erreur commise par le notaire « a empêché les époux I. d'anticiper un paiement qu'ils ont eu la désagréable surprise de se voir rappeler deux années plus tard, outre intérêts »,

Par ces motifs, la Cour :

Rejette le pourvoi ;

Condamne M. et Mme I... aux dépens ;

Commentaire de LégiFiscal

La propriété était composée d'un terrain à bâtir, donc sa cession était en tout état de cause soumise partiellement à l'impôt sur les plus-values.

Même s'ils avaient été mieux informés, ils  auraient vendu leur propriété et auraient été, hormis pour la maison et ses abords immédiats, soumis à l'impôt sur la plus-value.

Le manquement du notaire n'a pas fait perdre aux époux I... de chance d'être exonérés totalement de l'impôt sur la plus-value.

En revanche, mieux informés, ils auraient immédiatement versé les droits, sans subir le paiement des intérêts de retard.

La responsabilité du notaire est engagée.

Mais il n'a pas fait perdre de chance d'être exonérés totalement de l'impôt sur la plus-value.