Cession d’une partie d'un bien et détermination du prix d’acquisition pour la plus-value immobilière

Contexte de l'affaire

Le 6 juin 2014 M.D. a acquis un ensemble immobilier composé de trois lots, pour un montant de 284 000 €.

Le 26 janvier 2015, il cède le lot n° 20, un logement d’une superficie de 37,45 m² pour un montant de 130 400 €.

La déclaration de plus-value de cession fait apparaître un prix d’acquisition de 120 000 € et une plus-value nette, en tenant compte de frais d’acquisition s’élevant à 9 000 €, de 1 400 €.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le montant de la plus-value et a assujetti M. D. à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.

M. D. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, des contributions sociales, et pénalités correspondantes.

Par un jugement du 5 octobre 2020, le TA de Montpellier a rejeté sa demande.

Il fait appel du jugement.

L’article 150 V du CGI (code général des impôts) : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Aux termes de l’article 150 VB du même code : « Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) ». L’article 74 SD de l’annexe II au même code dispose que : « Lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie ».

Mentionnée dans l’acte, l’indication, non obligatoire, sur la répartition du prix entre les différents lots, est une convention entre le vendeur et l’acquéreur.

Et le prix du lot n° 20 à 120 000 €, ne peut être regardée comme étant un prix d’acquisition au sens des dispositions de l’article 150 VB du CGI.

Pour la Cour, le prix d’acquisition pour le lot n° 20, qui a été mentionné à la demande de l'acheteur-revendeur dans l’acte de vente, était nettement surévalué.

Pour déterminer le prix du lot n° 20 :

• L’administration a d’abord estimé la valeur du lot n° 18, pour 18 000 €, un garage en comparant avec les ventes d’un tel bien dans le secteur
• Puis elle a considéré que le prix des lots n° 19 (109,60 m²) et n° 20 (37,45 m²), s’élevait pour le montant de la somme restante, soit 266 000 €.

La valeur de chaque lot étant déterminée au prorata des surfaces, soit 66 970 € pour le lot n° 20.

La vente porte sur la une partie d'un bien acquis à titre onéreux, Il convient de retenir les charges et indemnités et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même.

Compte tenu de la nature différente des biens, pour déterminer la valeur d’acquisition du garage, l’administration a retenu une méthode différente de celle retenue pour déterminer celle des deux appartements.

En l’absence de méthode alternative plus précise, la méthode de répartition, au prorata des surfaces des logements, du prix d’acquisition peut être admise.

Pour M. D. :

- Le coût d’acquisition du garage est de 9 000 €

- Celui du logement de 109,45 m² serait de 155 000 €

- Celui du logement de 37,45 m² serait de 120 000 €.

Une telle différence de prix au mètre carré, ne serait pas justifiée.

La méthode proposée par M. D. ne peut donc être considérée comme étant plus précise que celle de l’administration.

Il connaissait les modalités de détermination des plus-values immobilières, compte tenu notamment des opérations d’achat-revente réalisées au cours des années précédentes.

Le prix d’acquisition mentionné dans l’acte était nettement surévalué.

M.D. n’a acquitté qu’une cotisation de 483 € alors qu’après rectification, les droits rappelés s’élevent à un montant de 21 237 €.

Compte tenu de l’importance de la rectification et au procédé utilisé pour justifier un prix d’acquisition excessif, l’administration établit le caractère délibéré du manquement.

Décide :

Article 1er : La requête de M. D… est rejetée

(…).

Commentaire de LégiFiscal

En l’espèce, l'administration n'a pas retenu la répartition mentionnée dans l'acte d'acquisition.

L’indication, non obligatoire, pour la répartition de ce prix entre les différents lots, est une convention entre le vendeur et l’acquéreur.

Cette répartition ne vaut qu’entre les parties.

Elle ne peut être regardée comme étant un prix d’acquisition au regard du CGI.

L'administration se réserve le droit de remettre en cause ladite répartition, en fonction de la réalité du marché immobilier