Marchand de biens, intention spéculative et location non avérée dans les faits
Contexte de l'affaire
La caractérisation d'une opération de marchand de biens est subordonnée à la double condition :
- Que les opérations procèdent d’une intention spéculative
- Qu’elles présentent un caractère habituel.
L’intention spéculative pour caractériser une activité industrielle et commerciale de marchand de biens, ne se présume pas, elle doit s’apprécier à la date d’acquisition des immeubles, que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat.
La SCI (Société Civile Immobilière) MCT dont M. B. est le gérant et l'associé majoritaire a fait l'objet d'une vérification de comptabilité pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.
L'administration a requalifié une opération d'achat d'un bien immobilier suivie de ventes de lots issus de la division de ce bien en activité commerciale de marchand de biens, et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des rappels de TVA.
Faisant suite à la vérification de comptabilité de la SCI MCT, M. et Mme B. ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces. L’administration, leur a notifié des rehaussements d'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au titre des revenus présumés distribués, « sur le fondement du 1° du 1 de l'article 109 du code général des impôts, M. B. ayant été regardé comme étant le seul maître de l'affaire. »
M et Mme A. B. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Lyon de prononcer la décharge, en droits et pénalités des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Le TA de Lyon a rejeté leur demande.
M. B a fait appel du jugement
La Cour vient de rejeter l'appel de M.B
Les caractères habituel et spéculatif des opérations réalisées par la SCI MCT sont établis et, par suite, il ne peut qu'être confirmé que cette dernière a réalisé « des opérations relevant de l'activité de marchands de biens et de construction-vente au regard des dispositions de l'article 35 du code général des impôts. »
Le 20 septembre 2007, la SCI MCT a acquis un tènement immobilier (un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.)
En 2010, le tènement a fait l'objet d'une division en trois lots correspondant à trois appartements.
La seconde partie du tènement a fait l'objet d'une autre copropriété divisée en 8 lots.
Les ventes :
Les lots 1 et 5 vendus le 26 août 2014.
Les lots 2 et 6 vendus le 26 août 2014.
Les lots 3 et 7 vendus le 30 octobre 2015.
Les lots 4 et 8 vendus, le 27 novembre 2015.
Compte tenu du nombre d'opérations réalisées par la SCI MCT, et la brièveté du délai séparant l'acquisition immobilière et le lancement des opérations de division :
La SCI doit être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l'intention de revendre le bien après l'avoir divisé en lots.
Le délai entre l'achat de ce bien de la revente des lots est uniquement lié au temps nécessaire aux opérations de division, à l'obtention des autorisations de construire et à la réalisation des travaux.
Un des appartements a pu faire l'objet d'une location de décembre 2012 et juillet 2013,
Compte tenu de sa brièveté, cela équivaut pour l'administration à l'absence de mise en location des logements concernés.
Pour les requérants la société a acquis le bien dans le but de le louer comme entrepôt à la SARL B.et fils, avec la conclusion d’un bail commercial de neuf ans.
Et ce n'est qu'à la suite du départ de son locataire qu'elle a procédé aux travaux d'aménagement des locaux d'habitation ainsi qu'à leur vente.
Le gérant de la SCI MCT, est également le gérant de la SARL B., que cette dernière société n'a jamais déclaré ce local au titre de la CFE (Contribution Foncière des Entreprises), il ne figure dans aucune annonce légale concernant l'activité de cette société et qu'il n'a été procédé à aucune recherche en vue de la remise en location de ce local après le départ de la SARL B.
Pour la cour, compte tenu du nombre d'opérations réalisées, l'administration établit le caractère habituel de cette activité.
L'activité de la SCI MCT répondait à un objet commercial de marchand de biens, l'administration fiscale a pu estimer à bon droit que ses résultats entraient, dans le champ d'application du I de l'article 35 et du 2 de l'article 206 du code général des impôts.
L'administration a estimé que la SCI MCT était passible de l'impôt sur les sociétés.
Décide :
Article 1er : La requête de M. et Mme B. est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
C’est une requalification d'une opération d’achat d’un bien immobilier suivie de ventes de lots issus de la division de ce bien en activité commerciale de marchand de biens.
Même si l’absence d’intention spéculative peut être caractérisée par une mise en location du bien après son acquisition, la location en question doit être effective.
Pour la Cour, la société doit être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné après l’avoir divisé en lots, eu égard au nombre d’opérations réalisées par la SCI, et à la brièveté du délai séparant l’acquisition et les opérations de division aboutissant à la création de deux copropriétés.