Covid-19 : impayés de loyers pendant la période d’interdiction de recevoir du public
Contexte de l'affaire
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la conformité d’un non-paiement de loyers liés à crise sanitaire du Covid-19, au motif que la loi interdisait la réception du public (Cour de cassation, 30 juin 2022, pourvoi n°21-20.127).
Les faits
La société exploitant 2 lots de résidence de tourisme est détentrice d’un bail commercial à ce titre. En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a, du 14 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence. En conséquence, la société locataire a informé ses bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges sur toute cette période.
Les bailleurs ont assigné le locataire en paiement des loyers impayés. La Cour d’appel de Grenoble (arrêt du 1er juillet 2021) a rendu en référé un arrêt en faveur des bailleurs. La société se pourvoit alors en cassation.
Le locataire avance notamment les moyens suivants :
- L’exception d’inexécution : pendant la période considérée, les bailleurs étaient dans l’impossibilité d’exécuter leur obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lieux
- La perte partielle de la chose louée : les lieux loués ne pouvaient pendant cette période être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
La décision de la Cour de cassation
Dans sa décision rendue le 30 juin 2022, la Cour de cassation a estimé que l’interdiction d’accueil du public était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. En conséquence, elle ne peut être imputable aux bailleurs. Il ne peut ainsi leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance. Dans le même raisonnement, la Cour estime que cette situation ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.
En conséquence, elle donne raison aux bailleurs et rejette le pourvoi. Une décision analogue a été rendue le 30 juin 2022 par la Cour de cassation (n°20-20190).
Source : Cour de cassation, 30 juin 2022, pourvoi n°21-20.127
Commentaire de LégiFiscal
Les loyers restent redevables aux bailleurs même pour la période d’interdiction de recevoir du public mise en place lors de la crise sanitaire du Covid-19.