Travaux d'amélioration et de travaux de rénovation sont-ils indissociables, quid de la déduction ?

Contexte de l'affaire

Les dépenses d’amélioration ainsi que les dépenses de réparation et d’entretien, sont déductibles des revenus fonciers. Pour autant, ils n’ouvrent pas droit à déduction s’ils sont effectués à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés.

Faisant suite à un examen de la situation fiscale personnelle de M. et Mme B., l’administration fiscale a remis en cause la déductibilité des travaux effectués sur un bien immobilier dont M. et Mme B. sont propriétaires au titre des années 2012 à 2014.

Une proposition de rectification leur a été adressée.

Les travaux furent réalisés sur une dépendance désignée comme « un autre corps de bâtiment situé à côté de la maison d’habitation » et comportant seulement « 4 pièces en rez-de-chaussée et un grenier à l’étage ».

Le TA (Tribunal Administratif) de Poitiers, après avoir analysé leur demande comme tendant seulement à obtenir la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales a rejeté leur demande tendant à la décharge de ces impositions.

La cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté l'appel formé par M. et Mme B. contre ce jugement.

Ils se pourvoient en cassation

Le Conseil d’Etat vient de leur donner raison.

Il s’agit ici de déterminer si les travaux réalisés au rez-de-chaussée devaient être considérés comme dissociables des travaux réalisés à l’étage qui ont conduit à une augmentation de la surface habitable (de 27m2 à 70m2).

Article 31 du CGI (Code Général des Impôts) : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire (...) / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (...) / 2° Pour les propriétés rurales : / a) Les dépenses énumérées aux a à e du 1° (...) ". Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Pour la Cour :

Les travaux portaient sur un corps de bâtiment comprenant quatre pièces au rez-de-chaussée et un grenier au-dessus, et qu'il en était résulté une augmentation de la surface habitable, passant d’une surface de 27 m² à 70 m² après travaux.

Toutefois,

• En estimant que certains travaux étaient indissociables de ceux réalisés pour la transformation du grenier en surface habitable,
• En déduisant que l'ensemble des travaux présentaient le caractère de travaux de reconstruction et d'agrandissement,

« la cour a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation entachée de dénaturation et les a inexactement qualifiés. »

Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B... sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.

Décide :

Article 1er : L'arrêt du 3 novembre 2020 de la cour administrative d'appel de Bordeaux est annulé

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Bordeaux.

Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme B... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

(…)

Commentaire de LégiFiscal

Pour le Conseil d’Etat, des travaux d’amélioration réalisés au rez-de-chaussée d’un bien, ne sont pas forcément indissociables des travaux de reconstruction qui ont conduit à une augmentation de la surface habitable de l’étage.