Investissement locatif défiscalisant et remise en cause du taux de la réduction d'impôt
Contexte de l'affaire
Le 10 janvier 2011, M. B a acquis un appartement. S’étant placé sous le régime du dispositif dit « Scellier », il a bénéficié d’une réduction d’impôt sur le revenu de 2011 à 2015, en application de l’article 199 septvicies du CGI (Code Général des Impôts), à raison d’un investissement immobilier locatif neuf, calculée sur la base d’un taux de 25 % du prix de revient du logement.
Faisant suite à un contrôle sur pièces, l'administration substitue au taux de 25 % initialement appliqué celui de 15 % et a assujetti M. B. à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre des années 2013 à 2015.
M.B. demande au TA (Tribunal Administratif) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt.
Le TA a rejeté sa demande.
M B a fait appel du jugement.
Pour M B :
Le contrat de réservation signé le 8 septembre 2010 pour un appartement en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement), était enregistré avant le 31 décembre 2010 et l’acte notarié était signé avant le 31 janvier 2011, le taux de 25% prévu devait bien s’appliquer.
Les travaux de construction de l’immeuble avaient été réalisés et le contrat de vente notarié, signé le 10 janvier 2011, n’indique pas qu’il s’agit d’une VEFA. Il a acquis un bien achevé dans le cadre d’une « queue de programme » immobilier
La modulation de taux ne concernait pas les logements acquis en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement) au plus tard le 31 janvier 2011, avec un contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010.
Pour autant:
M.B. avait conclu un contrat de réservation pour une VEFA.
Les travaux de construction de l'appartement étaient achevés lors de la signature de l'acte de vente précité parce qu'il avait été acquis en " queue de programme immobilier ".
L’acte authentique de vente ne comportait aucune référence à la date d’achèvement des opérations de construction ni les mentions habituellement insérées dans un acte de VEFA.
L'acte de vente comporte une clause sur les modalités du versement de la totalité du prix, à savoir un acompte de 1 000 € versé immédiatement, et le solde d'un montant de 275 000 € versé quinze jours après sa signature.
Le contrat de réservation du 8 septembre 2010 indique la seule mention que " le vendeur s'est obligé vis-à-vis de l'acquéreur à lui vendre par préférence les locaux objet de la présente vente ".
L’acte indique que M. B. a la propriété et la jouissance de l'appartement à compter de l'acte de vente.
La date d'achèvement des travaux intervenue le 30 septembre 2010, permettait une utilisation effective du bien, soit quelques jours après la signature du contrat de réservation. *-
Pour l'administration l'acte de vente du 10 janvier 2011 portait sur un bien achevé et non sur une VEFA.
Article 199 septvicies du CGI (Code Général des Impôts) " I. - 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans (...) IV. (…) Le taux de la réduction d'impôt est de : - 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 ; - 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ; - 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012. (...) ".
Les logements visés à l'article 62 de la loi de finances pour 2010, qui bénéficient de l'application du taux de réduction d'impôt de 25 % sont ceux qui ont fait l'objet d'une vente en VEFA, et à la condition que cette vente ait été précédée du contrat préliminaire signé, et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et qu'elle ait fait l'objet d'un acte de vente authentique avant le 31 janvier 2011.
L'acte authentique signé le 10 janvier 2011 par M. B. est seulement intitulé " Acte de vente ", et il ne comporte aucune référence à la date d'achèvement des opérations de construction ni les mentions habituellement insérées dans un acte en VEFA, au stade d'avancement des travaux, aux garanties spécifiques attachées à la vente en l'état futur d'achèvement et aux modalités de paiement du prix.
Décide :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2: Le présent arrêt sera notifié à M. A... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.
Commentaire de LégiFiscal
La réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation est d’application stricte.
Une acquisition en VEFA n’est pas considérée ici comme une acquisition d’un bien achevé.
Les travaux de construction étaient déjà réalisés.
Le contrat de vente notarié, n'indique pas qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Il s’agit de l’acquisition un bien achevé dans le cadre d'une " queue de programme " immobilier.
« Il ne pouvait pas se prévaloir de la réduction d’impôt au taux de 25 % réservée aux logements acquis en VEFA. »