Taxe foncière et notion de propriété exceptionnelle

Contexte de l'affaire

Dans une récente décision, le Conseil d’État a précisé la notion de propriété exceptionnelle permettant en matière d’impôts fonciers de retenir comme valeur comparative des immeubles de communes voisines (Conseil d’État, n°444672, 28 septembre 2022).

Évaluation de la taxe foncière

Chaque année, les foyers fiscaux propriétaires au 1^er janvier d’un immeuble sont soumis à la taxe foncière. La partie relative aux propriétés bâties est assise sur la valeur locative après application d’un abattement de 50%. Les communes et intercommunalités votent ensuite un taux d’imposition.

La valeur locative des locaux affectés à l’habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. Néanmoins, pour les locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui ne sont pas donnés en locations, les locaux de comparaison peuvent être choisis hors de la commune. À défaut, la valeur locative peut être appréciée par voie d’appréciation directe (article 1496 et 1498 du CGI).

Les faits

Dans l’affaire dans laquelle le Conseil d’État a récemment eu à se prononcer, un couple a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la réduction de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il était soumis. Le tribunal a rejeté leur demande.

Le couple conteste le fait que le tribunal ait estimé que leur villa ne présentait par un caractère exceptionnel et que l’administration ait pu fixer la valeur locative par comparaison avec 4 autres maisons individuelles de la commune. Le couple se pourvoit alors en cassation.

La décision du Conseil d’État

Dans sa décision rendue le 28 septembre, le Conseil d’État a relevé que ces 4 maisons avaient une surface réelle comprise entre 278 et 324 m². Or, la villa possédée par le couple a une surface réelle, hors dépendances de 800 m², soit plus du double de l’échantillon comparatif, et qu’elle comprend 18 pièces, contre 8 ou 9 pour les 4 autres maisons. En conséquence, le Conseil d’État estime que le tribunal administratif de Toulouse a inexactement qualifié les faits de la cause. Il casse cette décision.

Source : Conseil d’État, n°444672, 28 septembre 2022

Commentaire de LégiFiscal

Pour la détermination de la valeur locative soumise à la taxe foncière, l’administration fiscale ne peut retenir à titre de comparaison des maisons dans la même commune et dont la surface serait deux fois moins grande.