Plus-value immobilière et résidence principale : il faut produire des éléments concrets relatifs aux modalités d’occupation

Contexte de l'affaire

En date du 22 août 2013 et 27 décembre 2013, M. A. a cédé des biens situés à Paris représentant des appartements réunis en duplex, pour un prix global de 1 440 000 €.

Pour M.A, ces biens constituaient sa résidence principale, il a placé les cessions sous le régime de l'exonération de plus-value prévue au 1° du II de l'article 150 U CGI.

S’en suit un contrôle sur pièces de son dossier fiscal.

L’administration a remis en cause la qualité de résidence principale sur ces biens.

 M.A. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Paris de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations d'impôt sur le revenu et de prélèvements, en raison de la plus-value

Le TA de Paris a rejeté cette demande.

M.A. relève appel du jugement.

Pour les premiers juges :

Il n'était pas établi qu’à la date de la cession, le bien constituait la résidence principale de M.A.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts): " I.- Sous réserve des dispositions (…)  les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (...) ". Sont considérés comme résidences principales au sens de ces dispositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. »

Après avoir réalisé d'importants travaux lors de leur acquisition , en vue de leur réunification, il les a occupés à titre principal jusqu'à leur cession.

Deux lots n° 36 et 37 auraient été imposés à la taxe sur les logements vacants pour 2012 et le lot n° 39 pour 2013.

Pour autant, cela ne suffit pas à écarter la qualification de résidence principale de ces lots réunis à la date de la cession, il appartient à M.A. de produire les éléments relatifs aux modalités d'occupation de ces lots et permettant de retenir la qualification de résidence principale.

Il a déclaré occuper en 2012 à titre de résidence principale un autre appartement (lot n° 40) dans le même immeuble.

Puis en 2013, sa résidence principale aurait été transférée dans les lots nos 36, 37 et 39, ce qu’il ne peut pas établir.

• La quittance d'électricité sur la période, produite fait état d'une consommation très faible.
• Le fait que le chauffage et l’eau chaude soient collectifs n’explique pas la faible consommation. 

Les documents produits par l’intéressé ne permettent pas toujours d'identifier le lieu de livraison de l'énergie facturée, (il était par ailleurs propriétaire d'autres lots situés dans le même immeuble).

C’est au requérant, à qui incombe la charge de la preuve, pour établir la qualité de résidence principale.

Les déclarations de revenus ne permettent pas plus d'identifier le lot ou les lots que M. A. aurait occupé à titre de résidence principale.

De même, les attestations du syndic, de l'agent immobilier, de la gardienne de l'immeuble « sont dépourvues à cet égard de valeur probante ».

La preuve de la qualification de résidence principale n’est pas apportée.

 M.A. n'établit pas qu’à la date de la cession, les lots constituaient, sa résidence principale.

« Il résulte de tout ce qui précède que M. A. n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ».

Décide :

Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
(…)

Commentaire de LégiFiscal

La qualité de résidence principale des biens cédés, est remis en cause par l’administration.

Pour être exonéré de la plus-value pour la résidence principale, le vendeur doit produire les éléments concrets relatifs aux modalités d’occupation de ces lots.

En l’espèce l'exonération au titre de la résidence principale se fait, sous conditions de la preuve que le bien vendu constituait la résidence habituelle et effective du cédant.