Investissement locatif trompeur : recours 10 ans plus tard
Contexte de l'affaire
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la validité d’un recours exercé 10 ans après qu’un contribuable ait réalisé un investissement locatif défiscalisant qui s’est avéré trompeur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2022, n°21-19900).
Les faits
Dans l’affaire dans laquelle la Cour de cassation a eu récemment à se prononcer, un contribuable a fait l’acquisition dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état de futur achèvement), d’un appartement dans une résidence. Il s’agit d’un investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation. Lors de la livraison du bien, le contribuable donne le bien à bail commercial à une société de gestion pour une durée de 9 ans.
8 ans après, l’exploitant informe l’acquéreur de son intention de résilier le bail aux conditions initiales en raison de la baisse de rentabilité de l’appartement. Un nouveau bail est conclu un an après pour un loyer plus faible.
Presque 11 ans après l’acquisition, l’acquéreur assigne le vendeur en nullité pour dol résultant du manquement du vendeur à son devoir de conseil.
Les moyens du pourvoi
La Cour d’appel d’Agen rend un arrêt en faveur du vendeur et estime que l’opération a augmenté le patrimoine de l’acquéreur du fait de la propriété du bien, du montant des loyers encaissés et de l’avantage fiscal dont il a bénéficié.
L’acquéreur reproche à l’arrêt de ne pas avoir recherché si le vendeur avait commis des manœuvres dolosives en surévaluant le prix d’achat du bien et des loyers. Le mandataire du vendeur a ainsi fait croire à l’acquéreur que la valeur de celui-ci allait augmenter pendant toute la durée de l'opération pour atteindre un prix à la revente très favorable, en dissimulant la cession à l'exploitant des locaux destinés à l'accueil et à la réception, et en occultant les risques réels de l'opération en l'absence d'une analyse pertinente des prix du marché par un organisme indépendant.
La décision de la Cour de cassation
Dans sa décision rendue le 26 octobre 2022, la Cour rappelle que le dol est une cause de nullité d’un contrat lorsque les manœuvres pratiquées par l’autre partie sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.
La Cour estime que l’acquéreur a été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par la dissimulation d’informations essentielles. Ainsi, en l’absence de base légale à sa décision, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel d’Agen.
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2022, n°21-19900
Commentaire de LégiFiscal
Un investissement locatif réalisé dans un objectif de défiscalisation peut être annulé s’il est trompeur, même si l’acheteur réalise un recours plus de 10 ans après son investissement.