Neuf opérations d’achat revente, de terrains et de maisons en douze ans : est-ce une activité de marchand de biens ?
Contexte de l'affaire
Entre 1999 et 2012 M. et Mme B. C. ont procédé à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons.
L'administration les considère comme des marchands de biens, et ils font l'objet d'une vérification de comptabilité.
Elle met à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au titre des années 2011 et 2012, et rappels de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) au titre de la même période.
Faisant suite à une nouvelle vérification le service les a informés des rappels au titre des années 2013 et 2014, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.
Les époux C. présentent deux requêtes
M. et Mme B. C. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Bordeaux, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2011 et 2012, et de la taxe sur la valeur ajoutée qui leur a été réclamée au titre de la période, et au titre des années 2013 et 2014, et de la taxe sur la valeur ajoutée qui leur a été réclamée au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015.
Le TA a rejeté leur demande.
M et Mme C. font appel.
L’administration n'utilise pas les dispositions de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales relatives à l'abus de droit.
Elle relève que les contribuables n'apportaient pas la preuve de leurs affirmations.
Les contribuables ont fait valoir que sept de ces cessions avaient porté sur des immeubles constituant leur résidence principale.
Les factures d'électricité et de téléphone montraient une consommation trop faible pour établir que la famille résidait effectivement dans ces maisons.
L’administration, « s'est fondée, pour qualifier leur activité d'activité de marchands de biens, sur le caractère habituel des opérations et l'intention spéculative dont elles procédaient. »
Un contribuable est réputé exercer une activité de marchand de biens lorsqu'il réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative.
Acquisition :
- Un terrain, sur lequel ils ont fait édifier une maison achevée le 14 janvier 2008 et vendue le 1er juillet 2008.
- Un terrain, puis un second en avril et juillet 2008, et deux chantiers de construction de maisons sur ces terrains.
La première maison achevée, elle est vendue deux mois plus tard.
Le second chantier est achevé le 7 janvier 2010.
Ayant acquis le 13 août 2009 un terrain voisin, ce terrain et la maison achevée en janvier 2010 ont été mis en agence en vue de la vente le 1er octobre 2010.
À cette date, ils avaient déjà acheté trois nouveaux terrains, en 2010, sur lesquels ils ont fait édifier trois maisons.
La première, achevée le 14 mars 2011, a été mise en agence, avant son achèvement, et vendue le 18 mars 2011.
La seconde, achevée le 2 mai 2011 et mise en agence avant son achèvement, est vendue le 11 août 2011.
La troisième achevée le 23 août 2011 est vendue le 27 juin 2012.
Le 6 août 2011, un terrain sur lequel ils ont édifié une maison achevée le 24 mai 2012, après sa mise en agence le 30 janvier 2012, et vendue le 3 octobre 2012.
Le 13 juillet 2012, un terrain et construction d’une maison achevée le 22 octobre 2012 et vendue le 27 août 2013.
Acquisition de trois parcelles sur lesquelles ils ont fait édifier trois maisons achevées entre le 26 juin 2014 et le 6 février 2015 et revendues entre le 18 décembre 2014 et le 25 avril 2015.
Pour l’administration fiscale :
- Le nombre d'opérations réalisées sur la période.
- Les courts délais entre l'achèvement des travaux de construction des maisons et leur vente.
- Le fait qu'avant même d'avoir réalisé les ventes, ils avaient déjà acquis de nouveaux terrains.
Ces opérations immobilières ont procédé d'une intention spéculative.
Pour M. et Mme C. sept des opérations portaient sur des biens qui constituaient leur résidence principale.
Pour autant, ils n'apportent aucun élément le démontrant.
Sur la taxe sur la valeur ajoutée :
« Les opérations menées par une personne physique, et portant sur l'acquisition de terrains nus afin d'y édifier des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d'un patrimoine privé comme le soutiennent M. et Mme C..., mais de démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et permettent ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique. »
Décide :
Article 1er : Les requêtes de M. et Mme C... sont rejetées.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Sur une période de douze ans, un couple effectue neuf opérations d’achat de terrains et de revente de maisons.
Le nombre d'opérations réalisées sur la période, et les délais entre l'achèvement des travaux de construction des maisons et leur vente, sont autant d’éléments qui procèdent d’une intention spéculative.
Les contribuables n'apportent aucun élément de nature à établir l'exactitude de leurs dires, à savoir que sept des opérations en cause ont porté sur des habitations qui, au moment de leur cession, constituaient leur résidence principale.