Le prix de vente d’un château sert d’évaluation pour le calcul de l’ISF
Contexte de l'affaire
Monsieur K est propriétaire du château de G. qui constitue sa résidence principale.
En 2008, il a confié un mandat de recherche d'un acheteur avec un prix de 28 000 000 €.
Pour l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), il déclare ce bien pour une valeur de 3 620 000 €, donc 2 537 000 après application d'un abattement de 30% pour résidence principale.
En 2011 le bien immobilier a été vendu au prix de 25 millions €.
Proposition de rectification en 2014 : l'administration fiscale modifie la valeur déclarée en la portant à 22 400 000 €.
La valeur du bien est ramenée à 21 280 000 € pour tenir compte de la commission versée à l'intermédiaire.
Saisine de la commission départementale de conciliation qui retient la même valeur vénale.
Réclamation de Monsieur K. qui a été rejetée.
Monsieur K. a fait assigner l'administration fiscale devant le tribunal de grande instance de Paris.
Le tribunal judiciaire de Paris déboute Monsieur K. qui fait appel du jugement.
Pour lui l'administration n'a fondé la rectification de la valeur vénale sur aucune des méthodes d'évaluation, en matière d'ISF et notamment la méthode des comparables.
Le château est classé monument historique, la jurisprudence prévoit dans ce cas d'appliquer un abattement sur la valeur de ces biens classés sans la recherche de comparables.
L'administration fiscale a précisé la méthode d'évaluation retenue rappelant que la loi n'impose aucune méthode d'évaluation.
Elle avait été amenée à écarter la méthode d'évaluation par comparaison, suite au caractère exceptionnel et atypique du château de G.
La proposition de rectification fait référence à l'article 17 du LPF qui dispose que « l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation ayant servi de base à la perception de droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle. »
Pour l'administration le bien est en excellent état, et d’un caractère exceptionnel, sa dimension historique, son architecture et de sa décoration intérieure « qualifiée de grand luxe et classé » un parc de 30 hectares avec ses 3 lacs et canaux et ses sept fabriques a été labellisé « jardin remarquable ».
En 2000, Monsieur K. a acquis le bien au prix de 3 048 980 €. Il a réalisé d'importants travaux d'amélioration et de modernisation pour 2 167 339,82 €, et travaux d'entretien et de réparation pour 1 351 315,31 €
Lorsque la méthode par comparaison se révèle impossible, une autre méthode d'évaluation peut être utilisée.
L'administration fiscale produit une cession de 24 500 000 euros et le contribuable deux promesses de vente de 27 448 850 euros puis de 25 000 000 euros.
La vente est réalisée courant juin 2011. Si la date est proche du fait générateur, une cession postérieure peut être retenue pour déterminer la valeur d'un bien.
« Ainsi, c'est à bon droit que l'administration fiscale n'a pas retenu la méthode d'évaluation »
PAR CES MOTIFS, La cour,
ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture du 12 septembre 2022 ;
PRONONCE la clôture à la date du 10 octobre 2022. CONSTATE que la procédure de rectification est régulière ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant,
CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux dépens d'appel ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [B] de sa demande d'indemnité de procédure ;
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Pour la Cour, le prix de vente d’un bien exceptionnel, classé monument historique, peut servir d’évaluation, par l’administration fiscale, pour le calcul de l’ISF.
En l’espèce, la méthode par comparaison avec des cessions de biens similaires n’était pas possible eu égard à la nature du château.