Des cessions successives de résidence principale, n’entrainent pas la requalification en marchand de biens

Contexte de l'affaire

Entre 1999 et 2012 M. et Mme B. ont procédé à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de biens immobiliers.

Ils ont cédé plusieurs habitations qu'ils avaient construites sur des terrains acquis antérieurement.

Ils ont placé ces cessions sous le régime d'exonération prévu par l'article 150-U du code général des impôts pour les résidences principales.

Article 150-U du CGI (Code Général des Impôts) : " I. - (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (...) ".

Du fait de ces opérations, l’administration fiscale a considéré M. et Mme B. comme des marchands de biens, et a mis à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée.

Les bénéfices et le chiffre d'affaires à l'occasion de la cession d'immeubles sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et taxables à la taxe sur la valeur ajoutée :

• Lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre à l'activité de marchand de biens,
• Sauf à établir soit que les immeubles vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, que la vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel,
• Soit que les immeubles constituaient sa résidence principale.

M. A. et Mme C. B. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Bordeaux de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis ainsi que de la taxe sur la valeur ajoutée qui leur a été réclamée.

Par deux jugements le TA de Bordeaux, après avoir prononcé un non-lieu à statuer à concurrence des dégrèvements intervenus en cours d'instance, a rejeté le surplus des conclusions de M. et Mme B. tendant à la décharge de ces suppléments d'impôts.

Ils se pourvoient en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux qui a rejeté leurs appels contre ces jugements. Ils demandent au Conseil d'Etat d'annuler cet arrêt.

Le simple fait : « Qu'un contribuable procède à des acquisitions et cessions successives d'immeubles qu'il affecte à sa résidence principale, sans que l'administration fiscale n'établisse ni qu'il ne les aurait pas occupés à ce titre ni que ces opérations procédaient d'un abus de droit, » ne saurait, caractériser une activité de marchand de biens.

Par ailleurs, l'administration fiscale n'avait ni remis en cause l'affectation à la résidence principale de certains des immeubles cédés, ni invoqué l'abus de droit.

M. et Mme B. sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.


Décide :
Article 1er : L'arrêt du 13 janvier 2022 de la cour administrative d'appel de Bordeaux est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Bordeaux.
Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme B... la somme de 3 000 euros au titre de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. A... et Mme C... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Commentaire de LégiFiscal

Les contribuables ne peuvent être qualifiés de marchand de biens, sauf à ce que l’administration remette en cause la qualification de résidence principale ou qu’elle invoque la preuve d’un abus de droit 

L’occupation d’un bien au titre de sa résidence principale empêche la qualification de marchand de biens lors des cessions,