Plus-value immobilière : exonération de résidence principale, et quid des chambres d’hôtes

Contexte de l'affaire

Une contribuable qui exerçait l’activité de chambre d’hôtes, pour 5 des 6 chambres du bien qui constituait sa résidence principale, la cède. A l’occasion de la cession, s’agissant de la plus-value réalisée, Mme B.C. a déclaré bénéficier du régime d'exonération, au motif que l'immeuble en cause constituait sa résidence principale.

La plus-value immobilière réalisée sur l’immeuble constituant la résidence principale du vendeur est exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U, II 1°).

Lorsqu’une fraction de l’immeuble est mise à disposition de la clientèle, comme chambres d’hôtes, cette fraction de l’immeuble ne peut pas bénéficier de l’exonération.  

Par un jugement le TA (Tribunal Administratif) de Nîmes a rejeté la demande de Mme B. C. de décharge, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie.

La CAA (Cour Administrative d’Appel) de Toulouse est saisie et à son tour, elle rejettera sa demande.

Motif : l’immeuble cédé n’était pas totalement affecté à usage d’habitation et une partie était affectée à l’activité de chambre d’hôtes.

L’exonération d’impôt est limitée à 42,44 % de la surface de l’immeuble cédé.  

Elle soutient que :

- Les chambres louées épisodiquement constituaient, sa résidence principale au jour de la cession de son bien immobilier et doivent bénéficier de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts

- L’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, le paragraphe 70 de l'instruction BOI-RFPI-PVI-10-40-10, prévoit que : " (...) Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise, il est admis que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques ".

- Une prise en compte excessive de la surface correspondant aux chambres proposées à la location

- Pas de prise compte des périodes pendant lesquelles les chambres étaient utilisées comme toutes les pièces de sa résidence principale.

Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I.- (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...) II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".

Pour l'instruction :

• Des contenus de sites internet de réservations et du site officiel de la commune, montrent que cinq des six chambres composant l'immeuble étaient, au jour de la cession, proposées à la location en tant de chambres d'hôtes de manière continue toute l'année.
• Déclaration des revenus de locations meublées non professionnelles au titre des années 2011 à 2016, dont un montant de recettes brutes de 26 488 euros au titre de 2016.

Pour elle :

• Article L. 324-3 du code du tourisme précise que les chambres d'hôtes sont " situées chez l'habitant ",
• Le caractère limité du chiffre d'affaires réalisé à l'occasion de cette activité et des variations de ses consommations d'eau
• Elle n'a investi dans aucun matériel spécifique à cette activité,

Pour autant, elle n'apporte aucun élément montrant que les chambres offertes à la clientèle étaient également utilisées à des fins privatives certaines périodes de l’année.

Les chambres affectées à l'activité de chambres d'hôtes représentaient une superficie totale de 118 mètres carrés, soit 57,56 % de la surface totale de l'immeuble.

L'administration a limité l'exonération de l'imposition de la fraction de la plus-value correspondant à la cession de la partie correspondant à 42,44 % de la superficie totale du bien.

Il y a remise en cause du bénéfice de l'exonération de l'imposition, pour la partie de l'immeuble, portant sur des biens donnés en location et ne constituant pas la résidence principale, au jour de la cession.

Donc Mme B.C. n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande.


Décide :
Article 1er : La requête présentée par Mme B... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C... B... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Commentaire de LégiFiscal

La plus-value immobilière réalisée sur l’immeuble constituant la résidence principale du vendeur est exonérée d’impôt (CGI, art. 150 U, II 1°).

Par ailleurs lorsqu’une fraction de l’immeuble est mise à disposition de la clientèle comme chambres d’hôtes, cette fraction de l’immeuble ne peut pas bénéficier de l’exonération de la plus-value.